MANUAL DE
CONVIVENCIA URBANIZACION RESIDENCIAL TORRES DE SAN FELIPE
INDICE
DE CONTENIDO
CAPITULOS:
1. OBJETIVO GENERAL
2. OBJETIVO ESPECIFICO
3. NATURALEZA Y DOMICILIO
4. RECURSOS Y PATRIMONIOS
5. DE LOS DEBERES PROPIETARIOS
6. DE LOS DERECHOS PROPIETARIOS
7. DE LAS CUOTAS DE LA ADMINISTRACION
8. DEL COMITÉ DE CONVIVENCIA
9. CONDUCTAS OBJETO DE SANCION
10. ACTIVIDAD OBJETO DE SANCIONES
a. INSALUBRES
b. INMORALES
c. INCOMODAS
d. PELIGROSAS
e. DAÑOSAS
f.
PROHIBIDAS
11. SANCIONES
12. CLASES E INCUMPLIMIENTOS DE LAS
OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS
13. PROCEDIMIENTO PARA APLICAR LA SANCION
14. EJECUCION DE LAS SANCIONES POR EL
INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS
- IMPUGNACIÓN DE LAS SANCIONES POR
INCUMPLIMIENTO DE LAS SANCIONES NO PECUNIARIAS.
16. SEGURIDAD
17. PARQUEADEROS Y VEHICULOS
18. DAÑOS OCASIONADOS POR VEHICULOS A BIENES
DE USO COMUN O TERCEROS
19. TRATEOS Y MUDANZAS
20. ASEO AREAS COMUNES
21. ANIMALES DOMESTICOS
22. SALONES COMUNALES
23. DE LAS ZONAS COMUNALES Y DE LOS BIENES DE
USO COMUN
24. VISITAS, PEDIDOS A DOMICILIOS, VENDEDORES
AMBULANTES, DISTRIBUCION DE PROPAGANDAS Y OTROS SERVICIOS PUERTA A PUERTA
25. DESCANSO Y TRANQUILIDAD
26. REUNIONES AREAS COMUNES
27. SANCIONES PARA REUNIONES DE ASAMBLEA
GENERAL
MANUAL
DE CONVIVENCIA
PROPIEDAD
HORIZONTAL
La
Asamblea General de Copropietarios, aprueba el siguiente Manual de Convivencia,
que regirá a partir de la fecha, renovando cualquier otro documento que
existiese para este propósito.
El presente manual de convivencia tiene como objeto garantizar los derechos de
todos los residentes de la Urbanización Residencial Torres de San Felipe, a la
luz de las normas reguladoras del comportamiento y de la disciplina social. Por
el cual se establecen normas de convivencia, seguridad y procedimiento de
sanciones de obligatorio cumplimiento para todos los residentes de los
apartamentos en armonía con la ley 675 y el reglamento de propiedad horizontal.
CAPITULO
1. OBJETO GENERAL:
El Manual de Convivencia es un
instrumento para propiciar la sana convivencia y la armonía de los habitantes
del conjunto, utilizada por los propietarios, tenedores a cualquier título, Comité
de Convivencia, Administrador, Consejo de Administración y demás órganos de
control al interior de la Urbanización. La
convivencia en la Propiedad Horizontal exige de todos y cada uno de los
residentes o usuarios la observación y cumplimiento puntual de algunas normas,
que permiten ejercer plenamente los derechos individuales, sin vulnerar los
derechos ajenos. Estas sencillas normas están contenidas en las leyes, decretos
y reglamentos que rigen la Propiedad Horizontal, y tienen como único objetivo
garantizar la convivencia armónica y pacífica en la comunidad.
CAPITULO
2. OBJETIVOS ESPECIFICOS:
La Urbanización Residencial Torres de San
Felipe propiedad horizontal, tendrá como objetivos:
1- Propender por la seguridad, progreso,
bienestar y convivencia de los propietarios, tenedores a cualquier título de
unidades de dominio privado que hacen parte integran de la urbanización y de las demás personas que
con ellas conviven para obtener un desarrollo armónico de sus actividades sociales.
2- Manejar los fondos obtenidos para el
desarrollo de las actividades que demanda los servicios de administración, de
acuerdo con las normas legales vigentes, el Reglamento de Propiedad Horizontal
y el presente estatuto.
3- Exigir a los propietarios o a sus
representantes el sometimiento de las normas sobre deberes y prohibiciones
establecidas en el reglamento de propiedad horizontal de a l Urbanización Residencial
Torres de San Felipe propiedad horizontal, en el presente estatuto y las normas
que en adelante se establezcan legalmente.
4- Solicitar la intervención del
Gobierno, la empresa privada y oficial para obtener su apoyo o ayuda en el
mejoramiento de las condiciones de seguridad, culturales, recreativas,
ambientales, sanitarias, sociales y en general todas aquellas actividades que
representen progreso, bienestar espiritual y material de la comunidad.
CAPITULO
3. NATURALEZA Y DOMICILIO
ARTICULO 1. La Urbanización Residencial
Torres de San Felipe propiedad horizontal, es una corporación civil de derecho
privado e interés colectivo de tipo social, con personería jurídica de carácter
permanente y sin ánimo de lucro.
ARTICULO 2. La Urbanización Torres de San
Felipe, tendrá capacidad para adquirir y poseer bienes muebles e inmuebles,
enajenarlas, gravarlos, recaudar e invertir dineros en bien común de la
urbanización, organizar servicios de utilidad común y en general desarrollar
las actividades necesarias para el logro de sus fines.
ARTICULO 3. El domicilio legal de La Urbanización
Residencial Torres de San Felipe propiedad horizontal, es Calle 17 A No. 13 C
10 del municipio de Mosquera y estará sometida a las disposiciones de la Constitución Política
de Colombia, Ley 746 de julio 19 de 2002, Código Civil, Código de Policía de
Bogotá, Ley 675 de 200, Reglamento de Propiedad Horizontal, al presente
estatuto y demás normas legales sobre la materia.
CAPITULO
4. RECURSOS Y PATRIMONIO
ARTICULO 4. Los recursos de la Urbanización
Residencial Torres de San Felipe, provendrán de las cuotas de aporte ordinarias
y extraordinarias con las cuales contribuyen los propietarios o tenedores a
cualquier título de unidades privadas que integran la urbanización en la
cuantía que determine la
Asamblea General, en proporción al coeficiente de
copropiedad, de los arrendamientos de los bienes comunes rentables, de las
multas, donaciones, asignaciones, auxilios y de cualquier otro ingreso que
reciba en razón de sus actividades.
ARTICULO 5. Los fondos obtenidos se
destinarán en forma preferencial para expensas de administración, conservación,
seguridad, mantenimiento y presentación de la Urbanización Residencial. Todo lo
anterior, con el propósito de alcanzar los objetivos establecidos en este
estatuto y en el Reglamento de Propiedad Horizontal.
ARTICULO 6. El patrimonio de la Urbanización
Residencial Torres de San Felipe propiedad horizontal, lo constituye los bienes
de propiedad común que son los necesarios para la existencia, seguridad,
conservación y presentación del mismo y que hacen posible el adecuado uso y goce
de las distintas unidades de propiedad privada.
CAPITULO
5. DE LOS DEBERES DE LOS PROPIETARIOS
Teniendo en cuenta, que las relaciones de
vecindad se establecen a través del intercambio de actuaciones y comunicaciones
entre quienes habitan en un mismo lugar, y entre éstos y su entorno, se dictan
las siguientes disposiciones para su observación y cumplimiento por parte de
todos los residentes.
ARTICULO 7. Los propietarios, arrendatarios y ocupantes
de cada apartamento y los visitantes en general, podrán hacer uso de los bienes
y servicios de la propiedad común, conforme a la naturaleza y destino de cada
uno de ellos, con el cuidado y moderación necesarios para no privar de igual
derecho a los demás, de acuerdo con la programación y normas establecidas para
tal fin.
ARTICULO 8. El destino ordinario de los bienes comunes,
es el de servir a los propietarios para el ejercicio complementario de sus
prerrogativas como dueño de casa o apartamento, salvo las zonas sociales sobre
las cuales se tendrá un uso reglamentado.
ARTICULO 9. Es función prioritaria de la comunidad,
participar en la solución de los problemas comunitarios, asistir a las
asambleas de copropietarios, difundir y divulgar el reglamento de copropiedad,
el manual de convivencia y mantener el sitio de su vivienda en óptimas
condiciones de seguridad y salubridad.
ARTICULO 10. Las ausencias temporales de los
copropietarios o arrendatarios mayores a tres días, deberán ser informadas por
escrito a la administración con el fin de llevar un control especial sobre el
inmueble. Así mismo deberá dejar por
escrito las personas autorizadas para entrar y las personas a las que se pueda
recurrir en caso de emergencia.
ARTICULO 11. El propietario o residente, podrá habitar el
inmueble con personas que a bien tenga, respetando el derecho a la intimidad
personal y familiar de los residentes de la Urbanización.
ARTICULO 12. Todos los apartamentos de la
Urbanización Residencial Torres de San Felipe propiedad horizontal, están única
y exclusivamente para vivienda familiar, según las Licencias de Construcción
del año 2010 emanadas por la Secretaría de Planeación y Ordenamiento
Territorial del Municipio de Mosquera; y no podrán destinarse para usos
distintos, bajo ningún concepto.
ARTICULO 13. Los propietarios están obligados a velar por
la integridad y conservación de los bienes comunes, con el máximo de diligencia
y cuidado, así como responder por los daños que se causen.
ARTICULO 14. Sin perjuicio de las
obligaciones instituidas por la
Ley, e incorporadas en el reglamento de propiedad horizontal,
son también obligaciones de los propietarios de
la urbanización las siguientes:
1-
Asistir cumplidamente a todas las citaciones que se hagan para Asamblea
General.
2-
Actuar con espíritu común, respetando los derechos de los demás propietarios y
residentes, debiendo mantener consideración y respeto para así poder exigir el
mismo tratamiento.
3-
Cumplir fielmente el Reglamento de propiedad horizontal, así como el presente
manual de Convivencia.
4-
Respetar y cuidar los bienes comunes, para su buena conservación.
5-
Atender cumplidamente el pago de las cuotas, tanto ordinarias como
extraordinarias ordenadas por la Asamblea General.
6-
Cuidar prados y antejardines del conjunto y cooperar con la administración para
la defensa y buena presentación de los mismos.
7- Dar el debido tratado y respeto a todos los
residentes del conjunto, como también a todo el personal que conforma el equipo
de vigilancia, aseo y administración.
8-
Presentar sus sugerencias o quejas, las cuales deberán hacerse por ESCRITO a la Administración,
guardando la debida compostura y lenguaje apropiado, según las normas legales y
constitucionales.
9-
Ejecutar de inmediato en su propiedad las reparaciones cuya omisión pueda
ocasionar perjuicios a la propiedad común o a las demás propiedades; en caso
contrario, responderá por los daños caudados por tal omisión.
ARTICULO 15. Para modificaciones a sus
unidades privadas los propietarios deben llenar los siguientes requisitos:
1-
Obtener previa autorización de la entidad competente si la naturaleza de la
obra y las normas urbanísticas vigentes así lo exigen.
2-
Que la obra proyectada no comprometa la seguridad y la solidez de la Urbanización,
ni afecte la salubridad, los servicios comunes o las fachadas del mismo.
3-
Solicitar y obtener la autorización escrita del Administrador y del Consejo
Administrador.
4-
Los impuestos y tasas que afecten las unidades privadas serán cubiertos por sus
respectivos propietarios, independiente. Los que graven la totalidad de la
urbanización serán pagados por todos los copropietarios en la proporción que
establece este manual de convivencia.
5-
Solicitar al administrador la convocatoria de la Asamblea de propietarios
cuando lo estime conveniente o necesario.
CAPITULO
6. DE LOS DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS
ARTICULO 16. Poseer, usar y disfrutar con plena autonomía su unidad privada de acuerdo con la Ley y este reglamento, pero dentro de las
limitaciones aquí mismas expresadas.
ARTICULO 17. Enajenar, gravar, dar en
anticresis o arrendamiento su unidad privada
conjuntamente con su derecho sobre los bienes comunes, sin necesidad del
consentimiento de los demás propietarios.
ARTICULO 18. Servirse a su arbitrio de los bienes comunes, siempre que lo haga según
el destino ordinario de los mismos y sin
perjuicio del uso legítimo de los demás propietarios o habientes.
ARTICULO 19. Intervenir en las
deliberaciones de la Asamblea de propietarios con voz y voto.
ARTICULO 20. Solicitar de los organismos
de la administración la imposición de
las sanciones establecidas en el
presente reglamento para los infractores a las normas de convivencia aquí
contempladas.
ARTICULO 21. Exigir a la Administración el
fiel cumplimiento del derecho otorgado por la Ley, el Reglamento de Propiedad Horizontal y el
presente manual convivencia.
ARTICULO 22. Solicitar a la
administración la debida información contable, junto con el informe del Revisor
Fiscal, en forma anual o cuando un propietario tenga dudas sobre el manejo
contable, o cualquier otra operación, previa solicitud ESCRITA al Consejo de
Administración.
ARTICULO 23. Ser escuchado por el Administrador en
cualquier momento y/o por el Consejo de Administración con cita previa.
ARTICULO 24. Hacer uso de los bienes comunes:
parqueadero, sede comunal, zonas verdes, patios interiores y zonas de acceso,
cumpliendo estrictamente lo reglamentado para tal efecto.
CAPITULO
7. DE LAS CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN
ARTICULO 25. Los propietarios de las
unidades privadas que hacen parte integral de la Urbanización Residencial Torres
de San Felipe, deberán cancelar las cuotas mensuales de sostenimiento, durante
el mes, en proporción a los coeficientes de copropiedad señalados en el
Reglamente de Propiedad Horizontal, basados en la ley 675 de agosto de 2001,
para su cálculo se empleara el sistema de módulos de contribución y las cuotas
extraordinarias aprobadas de acuerdo al procedimiento que para tal fin quedó
establecido en el Reglamento de Propiedad Horizontal.
ARTICULO 26. Las
cuotas de que trata el artículo anterior que sean canceladas dentro del mes tendrán un descuento del 5%, después del
sexto día se cobrará el valor normal y
posterior al día 30 de cada mes, se cobrará multa correspondiente al 5%.
ARTICULO 27. La mora en el pago de cuotas
o contribuciones decretadas por la Asamblea General y sanciones por incumplimiento
de obligaciones pecuniarias, de conformidad con el reglamento de propiedad
horizontal, causará intereses correspondientes a la tasa máxima de interés
moratorio decretados por la
Superintendencia Financiera de Colombia.
ARTICULO 28. Cuando se trate de cuotas ordinarias, se
cobrarán los intereses antes señalados después del mes vencido. Para la
extraordinaria, después de la fecha fijada para su pago por la Asamblea General
de Propietarios, los intereses causados por mora en el pago de sanciones se
harán exigibles a partir del mes siguiente de notificada la correspondiente
sanción.
PARÁGRAFO: En caso que el
inmueble presente deuda por cualquier concepto, al hacer su propietario o
arrendatario un pago, se entenderá como abono a cuenta y se cargara
contablemente en el siguiente orden, 1º. Intereses de mora, 2º. Cuotas de
extraordinarias, 3º Sanciones por inasistencias a asambleas. 4º. Capital en
mora por concepto de cuotas atrasadas de administración.
ARTICULO 29. El representante legal de la
urbanización, estará facultado para cobrar pre-jurídica y/o jurídicamente a
morosos luego de un atraso de (3) tres cuotas de administración, con cargo al deudor
los gastos de honorarios profesionales y cuotas del respectivo procedimiento
judicial.
PARÁGRAFO 1. En cuanto a las cuotas de
administración, extraordinarias o cualquier otro monto causado y exigible al copropietario, se procederá al cobro jurídico
cuando la mora exceda de tres (3) meses.
PARÁGRAFO 2. Los copropietarios que sean declarados en
mora tendrán como sanción la pérdida del derecho a usar
el parqueadero, hasta tanto no cancele la totalidad de la obligación.
CAPITULO
8. DEL COMITÉ DE CONVIVENCIA
ARTICULO 30. DEFINICIÓN. Organismo conciliador de la
propiedad horizontal de la Urbanización Residencial Torres de San Felipe, este
comité intentará fórmulas de solución de conflictos, orientadas a dirimir las
controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Sus consideraciones
deberán constar en Actas, suscritas por las partes y por los miembros del
comité de convivencia.
ARTICULO 31. FUNCIONES.
Son las siguientes:
1- Concilia los conflictos que se
presenten entre los propietarios o tenedores de la urbanización o entre ellos y
el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de
dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o
interpretación de la Ley
675 de 2001 y del reglamento de propiedad horizontal.
2-
Como requisito previo de procedimiento para la imposición de las
sanciones correspondientes, el comité de convivencia intentará conciliación
entre las partes y no hacer justicia por mano propia.
3- Establecer programas y actividades de
integración de la comunidad.
4- Las demás consideraciones de las
disposiciones legales, como el Código Nacional de Policía.
ARTICULO 32. MECANISMOS ALTERNOS DE
SOLUCIÓN DE CONFLICTOS
Para la solución de conflictos que se
presenten entre los propietarios o tenedores de bienes privados de la Urbanización
Residencial Torres de San Felipe horizontal y los órganos de control
mencionados en Capítulo I, en razón de la aplicación o interpretación de este
manual, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales
o administrativas se podrá acudir a:
1- Comité de Convivencia: Cuando se presente una
controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en la Urbanización, su
solución se podrá intenta mediante la intervención de un Comité de Convivencia
elegido de conformidad con lo indicado en el presente Reglamento, el cual
intentara presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias
y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este Comité
se consignaran en un Acta, suscrita por las partes y por los miembros del
comité que participación será ad-honorem.
Mecanismos
alternos de solución de conflictos: Las partes podrán acudir para la solución
de conflictos a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las
normas legales que regulan la materia.
PARAGRAFO 1. Los miembros de los Comités
de Convivencia serán elegidos por la Asamblea General
de Copropietarios para un periodo de un (1) año y será integrado por un número
impar, uno por cada dos torres.
PARAGRAFO 2. El Comité consagrado en el presente Artículo
en ningún caso podrá imponer sanciones.
PARAGRAFO 3. Cuando se acuda a la
autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos referidos en el presente Artículo
se dará el trámite previsto en el Capítulo II del Título XXIII del Código de
Procedimiento Civil o en las disposiciones que lo modifiquen, adiciones o
complementen.
CAPITULO 9: CONDUCTAS OBJETO DE SANCION:
ARTICULO 33. Se
consideran conductas violatorias y objeto de sanción de acuerdo a la calificación
del comité de convivencia o consejo de administración, las siguientes:
1- Por cambio de destino a los
bienes de dominio
particular.
2- Por comprometer la
seguridad y solidez de los inmuebles.
3- Por producir ruidos o
molestias a los demás copropietarios o tenedores.
4- Por producir actos que
perturben la tranquilidad de los propietarios o tenedores.
5- Por afectar la salud pública
de las personas.
6- No ejecutar
de inmediato las reparaciones locativas al interior del bien privado que afecten
a los demás propietarios o tenedores.
7- Elevar nuevos
pisos sin permiso o adelantar obras al interior o exterior de los bienes
comunes sin el cumplimiento de los requisitos de ley o el reglamento.
8- Faltar el respeto a los guardas
de seguridad o personal de administración.
PARAGRAFO. Las conductas enumeradas del 1 al 7 son de
reacción inmediata de la policía, cuando
son denunciados por un propietario, tenedores, administrador, revisor fiscal o
integrante del consejo de administración, de no acudir las autoridades, iniciar
las acciones de cumplimiento pertinentes ante el contencioso administrativo,
independiente de la sanción del consejo de administración o asamblea general de
propietarios.
CAPITULO
10. ACTIVIDADES OBJETOS DE SANCION
a.
INSALUBRES
ARTICULO 34. Las actividades insalubres son las que
afectan la salud de los tenedores, poseedores o visitantes a cualquier título,
serán objeto de sanción,
de acuerdo a la calificación del comité de convivencia o consejo de
administración. Para lo cual se
registran las siguientes:
1- La producción de ruidos, vapores,
gases, humos nocivos para la salud.
2- Los olores nocivos generados por
descomposición de alimentos, basuras y animales domésticos.
3- Transportar la basura sin el debido
cuidado. No dejar residuos en su
recorrido.
4- Arrojar o depositar basuras fuera de
las cajas de almacenamiento.
5- La tenencia y vivienda de mascotas en
las zonas comunes
6- La
no recolección de excrementos dejados en las zonas comunes y zonas verdes
aledañas
Todas las señaladas en las disposiciones
legales, como el Código Nacional de la Policía, en las que se contemplan los peligros para la salud de los
copropietarios o tenedores.
b.
INMORALES
ARTICULO 35. Las actividades Inmorales son todas aquellas
realizadas en contra de las buenas costumbres y la moral. Serán objeto de sanción, de acuerdo a la
calificación del comité de convivencia o del consejo de administración,
conductas como:
1- La prostitución en las unidades
privadas.
2- El establecimiento de un centro de
atención de enfermedades de transmisión sexual.
3- Los actos de sodomía (acto sexual
desviado) practicados en las unidades privadas.
4- Los actos sexuales y/o abusivos
practicados en menores de edad.
5- El ejercicio de prácticas abortivas.
6- La utilización de la unidad privada
para recibir y alojar maleantes y mendigos mediante retribución.
7- El empleo de la unidad privada para el
establecimiento de juegos de azar.
8- Transitar en ropa interior o realizar
actos nudistas en zonas comunes o desde las ventanas de las unidades
residenciales.
9- Las demás consideradas en las
disposiciones legales, como el código nacional de policía.
- INCOMODAS
ARTICULO 36. Las actividades Incomodas
son las que molestan a los vecinos y/o afectan en la mayoría de los casos la
tranquilidad y la convivencia, son contrarias a la buena disposición de las
cosas para el uso que se deba hacer de
ellas; estas serán objeto de sanción de acuerdo a la calificación del Comité de
Convivencia o Consejo de Administración como:
1- La emisión de humo, polvillo, o
exhalaciones nocivas.
2- Los ruidos o vibraciones de lavadoras, taladros, aspiradoras, equipos
de sonido, etc. en altas horas de la
noche y la madrugada.
3- La limpieza de alfombras en zonas
comunes.
4- Las reuniones escandalosas, las fiestas
o reuniones en horas nocturnas con volumen exagerado.
5- El uso de vehículo sin silenciador, motor sin filtro, realización de
actividades mecánicas en el parqueadero común.
6- Realización de actividades eléctricas
que interfiera en las recepciones de radio o televisión de los vecinos.
7- El accionar campanas o alarmas, sin
justificación.
8- La instalación de antenas o aparatos
transmisores de radio, sin permiso o autorización legal
9- El uso de monopatines, patines y
elementos como trompos, canicas; de igual forma el pivoteo de balones. Todas estas actividades
realizadas dentro de la unidad privada o que afecten las fachadas.
10- Arrojar basura u otro objeto en zonas comunes.
11- Alteración de la tranquilidad en las
zonas comunes o de uso público por estado de embriaguez o bajo los efectos de
sustancias alucinógenas o psicotrópicas.
12- El consumo de sustancias alucinógenas
o psicotrópicas, cualquiera que sea su dosis en sitios abiertos como zonas
comunes o de uso público.
13- Las actividades incomodas contrarias al uso y destino de los
apartamentos.
14- Colocar avisos o letreros
publicitarios en cualquiera de las ventanas de la unidad. Salvo permiso de la
asamblea.
15- Utilizar las ventanas para colgar,
zapatos, ropas o tapetes, etc. Las ventanas de los inmuebles siempre deben
permanecer con cortinas.
16- Arrojar telas, materiales duros o
insolubles, arena, tierra y en general elementos que puedan obstruir cañerías
de lavamanos, lavaplatos y tazas de sanitarios.
17- Romper los vidrios y ventanas de
apartamentos y vehículos, en especial los adolescentes, niños y niñas que
juegan en zonas comunes con balón y otros elementos no permitidos.
18- Las demás tendientes a incomodar a los demás tenedores o poseedores generados
por la intolerancia, mala educación y/o irrespeto hacia los derechos de los
demás.
- PELIGROSAS
ARTICULO 37. Las actividades Peligrosas son las
susceptibles de causar daño a los inmuebles y a las personas, y serán objeto de
sanción.
1- La
tenencia de explosivos, pólvora, y fuegos artificiales.
2- La filtración de agua a causa de obras
realizadas por los tenedores o poseedores.
3-
El almacenamiento de gasolina, petróleo y cilindros de gas.
4- Mantener en los muros estructurales, medianos
y techos; cargas o pesos excesivos y ejecutar cualquier obra que atente contra la solidez y seguridad de la
unidad o contra los derechos de los demás.
5-
Conexiones eléctricas y/o de gas defectuosas.
6- Las demás que atenten contra la integridad
física de las personas, incluso de los mismos tenedores o poseedores.
- DAÑOSAS
ARTICULO 38. Las actividades Dañosas son las susceptibles
de producir un daño material en el inmueble, serán objeto de sanción de acuerdo
a la calificación del comité de convivencia o
Consejo de Administración; estas se caracterizan por producir daños
concretos: se tiene en cuenta el daño, no el peligro.
1-
Almacenar
grandes cantidades de sal o cualquier otra sustancia que tenga los mismos
efectos.
2-
Almacenar
sustancias químicas, tales como ácidos o alcoholes, que generan quemaduras o intoxicaciones a las
estructuras o a las personas mismas.
- PROHIBIDAS
ARTICULO 39. PROHIBIDAS: Todas las
actividades anteriormente enumeradas son PROHIBIDAS y serán objeto de sanción
de acuerdo a la calificación del comité
de convivencia o Consejo de Administración, por ser consideradas ilícitas y son
todas aquellas que por disposiciones legales a todo ciudadano se le prohíbe
ejecutar, y en especial las que contiene el Código de Policía Nacional, el
régimen de la propiedad horizontal y el presente Manual de Convivencia.
CAPITULO
11. SANCIONES
ARTICULO 40. Por la infracción a cualquiera de las normas contenidas en el
reglamento de propiedad horizontal y en el presente manual, se aplicarán las siguientes sanciones, las cuales deberán
ser aprobadas por el Consejo de administración y su después de efectuar el procedimiento
indicado en el Capítulo 13 del presente estatuto, de acuerdo con la intensidad
o gravedad de la falta:
a- Amonestación personal o escrita.
b- Amonestación pública en cartelera.
c- Restricción al uso y goce de
los bienes de uso común como salones y parqueaderos de visitantes.
c- Multas que oscilarán entre una
(1) y tres (3) cuotas mensuales de administración, según la gravedad de la
falta.
d- Sanciones de tipo judicial o
policivo, por infracciones que sean remediables a través de estas vías y
contempladas en el código Nacional de Policía.
PARAGRAFO 1: La reincidencia
dará lugar a la aplicación de multas sucesivas con un incremento del 25% por
cada vez.
PARAGRAFO 2: La sanción correspondiente
se aplicará de acuerdo a lo establecido en el capítulo 13
PARAGRAFO 3: Sobre el numeral 17 del
literal C (Actividades Incomodas), se cobrará el costo del vidrio o ventanal
roto directamente a los acudientes de los menores de edad que lo ocasionen, a
través de las cuentas de cobro mensuales de la administración, por partes
iguales si fueron varias personas; sin perjuicio de las sanciones contempladas
en el Artículo 40.
CAPITULO
12: CLASES E INCUMPLIMIENTOS DE LAS OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS.
ARTICULO 41. El incumplimiento de las obligaciones no
pecuniarias que tengan su consagración en la ley o en el reglamento de
propiedad horizontal, por parte de propietarios, tenedores o terceros por lo
que estos deban responder en los términos de la ley, dará lugar previo
requerimiento escrito, con indicación del plazo para que ajuste a las normas
que rigen la propiedad horizontal si a ello hubiere lugar, a la imposición de
las siguientes sanciones:
1- Imposición de multas sucesivas,
mientras persista el incumplimiento, que no podrá ser superior cada una a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias
mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo
caso, sumada no podrán exceder de 10 veces las expensas necesarias mensuales a
cargo del infractor.
2- Restricción al uso y goce de bienes de
uso común no esenciales.
ARTICULO 42. Antes de imponer las sanciones por
incumplimiento de obligaciones no pecuniarias se debe previamente:
1- Oficiarle al propietario o tenedor,
por parte del administrador, para que su conducta que infringe la ley o el
reglamento se corrija y se apreste las normas.
2- Indicación del plazo para solucionar
unilateralmente su conflicto o controversia.
3-
De
no corregir la conducta y vencerse el término, el administrador deberá
comunicarlo al Comité de Convivencia o al Consejo de Administración, según la
competencia, para que realice el procedimiento descrito en el siguiente
capítulo y sean aplicadas las sanciones mencionadas en los Artículos 40 y 41
del presente Manual de Convivencia.
PARAGRAFO 1. Es de resaltar y explicar que el
incumplimiento a las obligaciones no pecuniarias, no es otro que el
incumplimiento del contrato denominado propiedad horizontal, en aplicación al
título I del artículo 1494 al 1766 del Código Civil.
PARAGRAFO 2. En ningún caso se podrá restringir el uso de
bienes comunes esenciales o de aquellos destinados al uso exclusivo.
PARAGRAFO 3. La sanción se extenderá de conformidad con
lo estipulado en el artículo 2347 del Código Civil: Todo persona es
responsable, no solo de sus propias acciones para efecto de indemnizar el daño,
sino del hecho de aquellos que estuviere a su cuidado. INC 2: así los padres
son responsables solidariamente del hecho de los hijos menores que habiten en
el mismo inmueble. Las sanciones previstas el artículo anterior serán impuestas
por el Consejo de Administración.
CAPITULO
13: PROCEDIMIENTO PARA APLICAR LA
SANCION
ARTICULO 43. Antes de aplicar cualquier sanción, se debe
desarrollar el siguiente proceso:
1- El comité de convivencia: formulará
por escrito el pliego de cargos o requerimiento escrito, con indicación de
hecho punible o conducto objeto de la aplicación de sanciones, la gravedad de
la infracción el daño causado y si ha habido reincidencia; así mismo indicará
la posible sanción y si es del caso la duración de la sanción, de igual manera
indicará el plazo para la respuesta.
2- El Consejo de Administración, en plazo
similar, evaluará la respuesta junto con las pruebas teniendo en cuenta la
intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las
circunstancias atenuantes y se atenderán criterios de proporcionalidad y
graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el
daño causado y la reincidencia.
3- Si después de este análisis se
concluye que hay lugar a sanción, esta será impuesta en primera instancia por el
consejo de Administración mediante comunicación escrita, concediéndole el
derecho de interponer el recurso de reposición durante los tres días hábiles
siguientes a partir de la fecha de notificación, ante el mismo Consejo, quien
tiene tres días para resolver la sanción a aplicar.
4-
Agotado
el recurso anterior el sancionado podrá acudir durante los ocho días siguientes
en apelación ante la segunda instancia que es la Asamblea general, en
donde se definirá en forma definitiva.
Agotado este proceso se podrá acudir ante la autoridad jurisdiccional
para lo cual de dará el trámite previsto en el capítulo II del título XXIII del
Código de Procedimiento Civil, o en las disposiciones que lo modifiquen,
adicionen o complementen. Se considera
que el acto que impone la sanción queda ejecutoriado si el sancionado no
interpone los recursos dentro de los plazos señalados en el horario de atención
de la administración.
PARAGRAFO 1: Todos los escritos serán
recibidos por el administrador quien le dará traslado de inmediato a la
instancia correspondiente.
CAPITULO
14: EJECUCION DE LAS SANCIONES POR EL INCUMPLIMIENTO DE LAS SANCIONES NO
PECUNIARIAS.
ARTICULO 44. El administrador será el responsable de hacer
efectivas las sanciones impuestas, aún acudiendo a la autoridad policial
competente si fuere el caso. Cuando
ocurran los eventos previstos los Capítulos 9 y 10 del presente manual, el
administrador podrá acudir ante la policía y demás autoridades competentes
quienes de acuerdo a la ley deberán acudir de manera inmediata al llamado del
administrador o de cualquiera de los copropietarios.
CAPITULO
15: IMPUGNACIÓN DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE LAS SANCIONES NO
PECUNIARIAS.
ARTICULO 45. El propietario de bien privado sancionado
podrá impugnar las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias.
La impugnación solo podrá intentarse
dentro del mes siguiente a la fecha de la comunicación de la respectiva
sanción. Será aplicable, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del
Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen.
CAPITULO
16: SEGURIDAD
ARTICULO 46. La empresa de vigilancia que preste sus
servicios en la Urbanización, así como todos los residentes y visitantes
deberán observar las siguientes normas de seguridad:
1- Es necesario que los visitantes sean
previamente autorizados a través del citófono de la portería, el ingreso al
respectivo apartamento a la familia que se pretende visitar; el portero
constatará que quien concede la autorización de ingreso sea alguno de los
residentes del inmueble.
2- No se permitirá la entrada de ninguna
clase de vendedores ambulantes, promociones, busetas, taxis, carros escolares,
droguerías, lavanderías, lava alfombras, etc., de cada inmueble tendrán que
autorizarlos directamente.
3- El portero podrá requisar cualquier
paquete, maleta, bolsa o similar, que retire el servicio domestico, previa
autorización de los residentes del inmueble.
4- No se permitirá entrar a los inmuebles
al personal de servicios públicos o privados.
Las personas de la s empresas de los servicios públicos tienen que ser
acompañados por el personal de las unidades para la verificación de daños. A estos empleados se le solicitará la
identificación de la empresa respectiva y debe quedar consignado en la bitácora
de la portería-
5- Al mostrador de la portería tendrá
acceso únicamente el personal de la administración. Se solicita advertir a las empleadas de
servicio no permanecer en la portería.
6- Los implementos de seguridad de
propiedad común serán de uso privativo de la administración.
7- Si un vehículo parqueado queda con las
puertas sin seguro, el vigilante deberá informar de inmediato a su compañero de
portería, para que este a su vez informe al dueño del vehículo. Este hecho quedará registrado en la minuta de
control.
8- Las personas no residentes deberán ser
anunciadas sin excepción para que se permita su ingreso. Por ningún motivo se permitirá el ingreso de
una persona extraña sin identificación plena. Tratándose de funcionarios de
empresas servicios públicos, se deberá exigir la identificación
respectiva.
9-
Queda prohibido a los señores vigilantes guardar en la portería armas,
joyas y dineros de otras personas. De igual forma queda expresamente prohibido
el ingreso a la portería de personal ajeno a la vigilancia o a la
administración.
10-
El citófono se debe usar para asuntos relacionados con el acceso a la
Urbanización y control de vigilancia. NO SE DEBEN REALIZAR CONVERSACIONES NI
VISITAS TELEFONICAS.
CAPITULO
17: PARQUEADEROS Y VEHICULOS
ARTICULO 47. Se deberá cumplir lo estipulado en el artículo 15 del Reglamento de Propiedad
Horizontal. Uso de parqueaderos y otros
bienes comunes.
1- El ingreso al parqueadero se efectúa a
través de un carnet que identifique plenamente el vehículo, previo cumplimiento
de los requisitos establecidos por la Asamblea para este fin.
2- Los parqueaderos no podrán ser
arrendados en ningún caso. Si llegare a conocerse esta situación, el residente o
propietario de la Urbanización deberá obligatoriamente informar esta novedad al
administrador.
3- En todo caso, y sin excepción alguna,
no podrán tener otro destino en cuanto a su uso. Por lo tanto, ningún menor de edad
podrá utilizar los parqueaderos como zona de juego infantil o juvenil, ni
cualquier persona podrá consumir bebidas alcohólicas o estupefacientes.
PARAGRAFO. Ocasionalmente con motivo de
una celebración especial, el Consejo de administración, podrá autorizar el uso
temporal de los parqueaderos para visitantes.
ARTICULO 48. Los propietarios y tenedores de vehículos
deberán abstenerse de realizar las siguientes operaciones en los parqueaderos,
so pena de ser sancionados de acuerdo a los Capítulos 11 y 13 de este manual:
1- Realizar reparaciones o pintura del
vehículo, solo se permitirán los trabajos necesarios para el desvare.
2- Lavar los vehículos con manguera o elementos
que desperdicien el agua, excepto limpiar con baldes y telas o polichar.
3- Arrojar desperdicios al piso.
4- Suprimir el tubo de escape de gases.
5- Hacer uso del pito en cualquier circunstancia.
6- Sintonizar la radio o equipo de sonido
a alto volumen.
7- Manchar el piso de los parqueaderos
con grasa, aceite o pintura. En la
circunstancia de que ello ocurra, deberá proceder de inmediato a su limpieza,
en caso de no hacerlo, el administrador deberá ordenar la limpieza, cuyo costo
se cargará a la cuenta del infractor.
8- Sobrepasar las líneas limítrofes o
líneas de otros parqueaderos.
9- Estacionar vehículos o motos en zonas
o áreas diferentes al espacio asignado para tal fin o que no hayan sido demarcados
para el uso debido, ejemplo, parquear motos en los espacios de discapacidad o
emergencia.
10- Activar la alarma de su vehículo
cuando esta esté defectuosa o
supersensible.
10- Utilizar el parqueadero para aspirar,
lavar o limpiar vehículos ajenos a los carnetizados.
11- La máxima velocidad de circulación de
los vehículos dentro del conjunto es de 10 kilómetros por
hora.
CAPITULO
18: DAÑOS OCASIONADOS POR VEHICULOS A BIENES DE USO COMUN O TERCEROS
Cualquier daño o perjuicio a las
instalaciones de la Urbanización Residencial, será informado al administrador,
quien caso de renuencia por parte del responsable del daño a reparar y/o
indemnizar el perjuicio causado acudirá a las autoridades judiciales o de
policía a fin de que se restablezca el daño.
Ahora bien si el daño es ocasionado a un terceros o a sus bienes, este
podrá acudir ante las autoridades competentes con el fin reiniciar la
respectiva acción para el restablecimiento de su derecho.
CAPITULO 19: DE LOS USUARIOS DE LOS
ESPACIOS DE PARQUEADERO Y SUS COSTOS
Para tal fin, la Asamblea General de
Propietarios dispondrá, en votación mayoritaria simple, el uso de los
parqueaderos, la determinación de los espacios para motos, vehículos,
visitantes, vehículos de emergencias y discapacitados. De igual manera,
dispondrá el costo anual para la administración de os parqueaderos y la forma
de sortear los espacios para los propietarios y residentes, según las
siguientes condiciones:
1-
Los usuarios
de los espacios de estacionamiento no podrán cancelar de forma anticipada
cuotas de administración de parqueaderos, con el fin de asegurar un cupo. Cada
usuario deberá someterse a los sorteos mensuales, bimensuales o trimestrales según
determine la Asamblea y cancelar de manera oportuna y al día la cuota de administración
de parqueadero.
2-
Ni la
Asamblea, ni el Consejo de Administración ni el Administrador podrán tener preferencia
u otorgar prevalencias a los usuarios que decidan hacer parte del sorteo de los
espacios de parqueadero.
3-
La asignación
de espacios se hará de la siguiente forma: propietarios en condición de
discapacidad plenamente demostrada esta circunstancia, propietarios de
apartamentos, residentes de apartamentos (tenedores o arrendatarios) y no
residentes (en caso de que llegare a haber excedente de cupos de parqueaderos).
4-
Realizado
el sorteo y la asignación de los parqueaderos, se prohíbe terminantemente
subarrendar o ceder su cupo, so pena de perderlo. En caso de que por
circunstancias ajenas (fuerza mayor, caso fortuito, mudanza, viaje, etc.), tal situación
deberá resolverla el Consejo de Administración para que entregue el cupo a la
siguiente persona en lista de espera, que deberá cumplir con los requisitos
anteriores y estar a paz y salvo por todo concepto.
5-
CAPITULO
20: TRASTEOS Y MUDANZAS
ARTICULO 49. Para permitir el acceso o salida de cualquier
trasteo o mudanza se requiere el PAZ Y SALVO expedido por la administración de
la unidad, el cual se obtiene enviando una comunicación escrita a la administración
con tres (3) días de anticipación, determinando con exactitud el día y la hora
en que efectuar el trasteo y haber cancelado las cuotas de administración hasta
el mes en que se efectúe la mudanza
PARAGRAFO 1. Los propietarios o arrendatarios que no estén
al día con el pago de las cuotas de la administración no tendrán autorización
para ingresar o retirar trasteos hasta cuando no tenga su paz y salvo.
PARAGRAFO 2. Para ser retirado del conjunto todo
electrodoméstico o enser deberá tener autorización escrita de la
administración.
PARÁGRAFO 3. La persona que en trasteo o mudanza ocasione daños en las zonas comunes
deberá resarcir el daño.
El horario del trasteo será de 8:00 A.M. a
5:00 P.M. De Domingo a domingo.
CAPITULO
21: ASEO AREAS COMUNES
ARTICULO 50. Es de obligatorio
cumplimiento:
1-
Mantener el aseo de las zonas comunes.
2- Clasificar las basuras e introducirlas
en bolsas apropiadas, debidamente cerradas y luego ser depositadas en las
canecas ubicadas en el cuarto de basuras.
No se deben dejar cajas, bolsas u otros objetos frente a los inmuebles.
3-
Se prohíbe dar un uso diferente a las zonas comunes a lo establecido en
el reglamento de propiedad horizontal,
aún en forma temporal. Por tanto se prohíbe colgar ropa, tapetes,
zapatos, etc., en los antejardines, porches, entradas, ventanas porque
presentan mal aspecto a la Urbanización.
PARAGRAFO 1. Los jardines y frentes de las torres, los
pasillos y escaleras de apartamentos y el parque infantil, hacen parte de las zonas
comunes y como tal, se les debe dar un tratamiento adecuado, por tanto se
prohíbe dejar residuos de materiales en el frente en caso de remodelación, y
dejar muebles y enseres en el exterior de la unidad residencial.
PARAGRAFO 2. Está totalmente prohibido colocar carteles,
afiches y demás elementos que generen contaminación visual sobre las fachadas
de la Urbanización, incluyendo los vidrios de las ventanas.
CAPITULO
22: ANIMALES DOMESTICOS
ARTICULO 51. En concordancia con el capítulo 4 del Código
Nacional de Policía y la Ley 746 de 2002, el presente manual de convivencia
hace extensiva la protección y cuidado de animales. En caso de incumplimiento de las normas por
parte de los propietarios de animales, serán mecedores de las sanciones
mencionadas en el Capítulo 11 del presente manual, independientemente de las
sanciones impuestas por la autoridad de policía de la localidad. En caso de reincidencia se dará aviso a las
autoridades correspondientes.
ARTICULO 52. Es deber de todo
propietario, dueño o tenedor de animales domésticos o mascotas garantizar la
salud de las personas y la conservación de la diversidad biológica. Se deben
proteger y cuidar los animales, impedir su maltrato y asegurar su manejo y
tenencia adecuados.
ARTICULO 53. Los siguientes comportamientos favorecen la
salud y protección de los animales y son de obligatorio cumplimiento so pena de
hacerse merecedor a las sanciones de que habla el Capítulo 11 de este manual.
1- Mantener o transportar animales en
lugares o vehículos que garanticen las condiciones mínimas de bienestar para
ellos y que ofrezcan la debida seguridad para personas.
2- Remitir los animales enfermos o
heridos, por parte de los propietarios o tenedores a los veterinarios con el
fin de realizar los procedimientos establecidos para garantizar su protección.
3- Utilizar por parte de los dueños o
tenedores de animales domésticos, traílla, correa, bozal y permiso, de
conformidad con la ley 746 de 2002 artículo 108B y demás legales vigentes,
cuando se desplacen por espacio público.
4- Se prohíbe dejar hacer a las mascotas
necesidades fisiológicas en las zonas comunes de la Urbanización y zonas
colindantes o vecinas, y llegado el caso el propietario deberá recoger y
depositar en los lugares y recipientes de basura los excrementos que se
produzcan durante su desplazamiento en el espacio público. Las excretas
producen malos olores frente a las torres y ha generado la proliferación de
zancudos y moscas, que causan perjuicio a las viviendas de los primeros pisos.
5- Es obligatorio por parte de los
propietarios de mascotas su respectiva vacunación, según las indicaciones de
las autoridades sanitarias y mantener vigente el certificado de vacunación
antirrábica, el cual deberá ser presentado por parte de los propietarios de mascotas
al administrador de la Urbanización.
6- Queda prohibido dejar mascotas sueltas
en los pasillos o escaleras al interior de las torres.
7- Los propietarios de mascotas asumen la
posición de garantes ante cualquier hecho que ocurra con sus mascotas.
PARAGRAFO. Los vigilantes de la agrupación se encuentran
autorizados para no permitir la entrada de animales a la misma, sin perjuicio
del apoyo policivo si este se requiere.
De igual forma estos pondrán informar al administrador el incumplimiento
de las obligaciones anteriormente indicadas en el presente manual por parte de
los propietarios de la agrupación.
CAPITULO
23: SALONES COMUNALES
ARTICULO 54. Se denomina salón comunal al salón construido
para los residentes de carácter social o familiar. Para hacer uso del salón comunal se deben
aplicar los siguientes requisitos:
1- La persona ante quien se debe
adelantar los trámites del alquiler de la sede social es el administrador.
2- Las solicitudes deben ser recibidas
por el administrador mínimo con 5 días de anticipación a la fecha del
evento. La adjudicación de la sede
quedará sujeta a la disponibilidad de la misma.
3- No se alquilará la sede social para la
realización de eventos en los que se cobre el ingreso, excepto si se trata de
seminarios o eventos similares autorizados por el Consejo de Administración o
el administrador.
4- Ningún copropietario o arrendatario
podrá alquilar la sede social mientras tenga una deuda pendiente con la Urbanización,
ya sea la administración o cualquier otro rubro o por habérsele impuesto
sanción por infringir las normas de convivencia o por violación del reglamento
de propiedad horizontal.
5- El costo del alquiler del salón será
estipulado por el Consejo de administración y se determinará dependiendo de la
duración del mismo, además se cancelará una suma equivalente al valor del
alquiler como deposito, para avalar cualquier daño que se ocasione en las
instalaciones causados por los asistentes al evento. Cabe aclara que el único responsable de la
sede social y el comportamiento de los invitados es el propietario o
arrendatario que alquila el salón.
6- Los costos de alquiler del salón y el
servicio de aseo, se deben cancelar mínimo 5 días antes de la fecha del evento,
con el fin asegurar la reserva, si no se hiciere el administrador podrá
adjudicar la sede otras personas que tengas solicitud ESCRITA para ese día y
hayan cumplido con los requisitos exigidos.
PARAGRAFO. Si por cualquier motivo no se pudiere
efectuar el evento, deberá notificarse a la administración mínimo dos días
antes a la fecha del mismo, en caso contrario se retendrá el 50% del valor del
alquiler.
7- Previniendo que el valor de las
reparaciones fuere superior a 10 salarios mínimos vigentes, el arrendador de la
sede deberá firmar un documento autorizando al administrador cobrar en cuotas
mensuales el valor que exceda a dicha suma en un lapso no mayor a tres meses.
8- Para recibir la sede social el
copropietario o arrendatario firmará un inventario previamente elaborado, en el
cual se detalla la cantidad y el estado en que se encuentran los elementos y la infraestructura del mismo.
9- La sede social deberá ser entregada de
la misma manera como fue recibida, es decir con base en el inventario máximo a
las 9:00 A.M. del día siguiente, de no cumplirse este requisito se aplicará una multa de 3
salarios diarios legales vigentes, que podrán descontarse del depósito
de garantía. Si al entregar la sede
social, no se encontrare el administrador el copropietario deberá hacer firmar
una constancia por el portero o recorredor de turno con el fin evitar el pago
de la multa anterior.
10- Está rotundamente prohibido el paso
de los invitados a cualquier otra zona de la Urbanización diferente a la zona
social, con el fin de evitar problemas de inseguridad y molestias para el resto
de los residentes.
11- La sede social se alquilará en el
horario máximo que disponga la administración.
NOTA: El incumplimiento a cualquiera de
las anteriores reglas dará lugar a que la administración o Consejo de
administración, se reserven el derecho de negar futuros alquileres al residente
que las ha infringido.
ARTICULO 55. SANCIONES POR EL INCUMPLIMIENTO DE LAS
CONDICIONES DEL USO DEL SALON COMUNAL: Las sanciones para este tipo incidentes
serán las que a continuación se enuncian, previo estudio del caso y atendiendo
la gravedad y reincidencia en los hechos:
1- Llamado de atención por
escrito.
2- Pérdida del derecho del uso
del salón comunal hasta por tres meses, por la primera vez, y cuando el usuario
sea reincidente, pérdida del derecho del uso hasta por un año.
3- Multa por un valor
equivalente a una (1) cuota de administración.
4- Avisar a las autoridades de
policía por parte del vigilante de turno, en caso de que el comportamiento
lo amerite, en esta ocasión las sanciones
y decisiones serán las que la ley y los funcionarios competentes dispongan.
CAPITULO
24. ZONAS COMUNALES Y DE LOS BIENES DE USO COMUN
ARTICULO 56. Del proceder en las zonas comunes.
1- Los padres serán responsables por los
daños que ocasionen sus hijos en las zonas verdes, jardines y parqueaderos.
2- Se prohíbe talar árboles, prender
fogatas o cualquier otra actividad que atente contra la naturaleza en las zonas
verdes de la Urbanización.
3- Todos los residentes de la Urbanización
deben cuidar las instalaciones comunes como zonas de recreación, zonas verdes,
zonas sociales, etc.
4- Todos los niños menores de 8 años,
deben estar en las zonas comunes acompañados por mayores encargados de
cuidarlos. En este sentido, ni los guardas de seguridad ni la Administración serán responsables por los
menores de edad que dejan solos en las zonas comunes ni menos los recomendados
al cuidado de los porteros.
5- La administración asumirá los arreglos
de las zonas comunes, siempre y cuando los daños se causen por el uso normal y
el desgaste del tiempo. Los daños realizados de manera intencional o por uso
inadecuado de los elementos en las zonas comunes, serán asumidos por el
infractor o por su garante (padres de familia).
ARTICULO 57. Los propietarios de unidades
privadas y sus tenedores a cualquier título, deberán cumplir y hacer cumplir
las siguientes obligaciones:
1- Garantizar que los visitantes de sus
unidades privadas no alteren ni destruyan los bienes de uso común que hacen
parte de la Urbanización.
2- Propender que su grupo familiar en
especial los menores de edad cuiden las áreas destinadas al uso común de la Urbanización.
3- Evitar que la zona de acceso peatonal
sean destinada como campos de juegos que atenten contra la integridad de las
mismas o que se impide el libre tránsito de los residentes o de los visitantes
de la Urbanización.
4- Recoger los excrementos que su mascota
deja en los prados, jardines, ornamentales y demás zonas comunes interiores y
exteriores, en caso de que se presente tal situación. Todos los ejemplares caninos deberán ser
llevados por una persona responsable, en los posible no deben estar al cuidado
de menores de edad en las zonas comunes y deben estar sujetos por su
correspondiente correa y traílla.
5- Velar por que su grupo familiar
(hijos) no jueguen a altas horas de la noche, provocando ruido o cualquier tipo
de actos que perturben la tranquilidad y descanso de los residentes. Para el presente numeral se entienden altas
horas de la noche después de las 10:00 P.M. y antes de la 6:00 A.M.
ARTICULO 58. Los propietarios de unidades privadas y sus
tenedores a cualquier título, deberán abstenerse de realizar las siguientes prohibiciones:
1- Utilizar las escaleras para transporte
de elementos que pesen más de lo que ellas puedan resistir o utilizarlas como
zona de juegos, escribir en las paredes y ensuciar las mismas.
2- Realizar cualquier tipo de obra que
afecte, modifique, obstruya o encierre zonas, áreas, instalaciones o servicios
comunes.
3- Colocar cualquier tipo de cable,
antena, estructura u objeto en el exterior de la Urbanización, sin autorización
previa del consejo de administración o
del administrador.
4- Tener dentro de la Urbanización animales
como perros, gatos, conejos, etc., que atenten con la tranquilidad, seguridad y
salud de los residentes.
5- Utilizar los juegos infantiles por
personas mayores a los 12 años o para propósitos diferentes a su destinación.
6- Arrojar o depositar basuras o
desperdicios en las áreas de propiedad común, tales como corredores, área
de acceso de la Urbanización a los
interiores, puertas de unidades privadas.
7- Abrir las tomas de la antena comunal
de televisión sin permiso previo de la administración ni realizar extensiones o
cambios al sistema de citófonos.
8- Realizar modificaciones a las
instalaciones de Gas Natural, energía eléctrica o acueducto, sin la debida
autorización de la administración y/o de la empresa de servicios públicos.
8- Hacer uso de bicicletas, patinetas y/o
elementos similares en la zona de acceso peatonal dentro o fuera de las torres.
9- Almacenar, manipular o usar elementos
tóxicos o explosivos dentro de la Urbanización residencial.
CAPITULO
25: VISITAS, PEDIDOS A DOMICILIO, VENDEDORES AMBULANTES, DISTRIBUCION DE PROPAGANDA Y OTROS SERVICIOS PUERTA A
PUERTA
ARTICULO 54. Sin excepción el ingreso de visitantes y de
personas que realicen labores de servicio doméstico, serán autorizados por el
apartamento receptor y estarán bajo su responsabilidad.
PARAGRAFO 1. En caso de ingreso a la Urbanización de
personas del servicio doméstico, estas deben ser anunciadas por el apartamento
receptor por ESCRITO indicando que días específicos se le permitirá el ingreso
así como el nombre y apellido, documento de identificación, debiendo entregar
esta autorización a la administración con copia a la portería con fines de
control y seguridad.
PARAGRAFO 2: En todo caso será prohibido
el ingreso a realizar distribución puerta a puerta. En caso de ser una empresa
que ofrezca productos y servicios que beneficie a los copropietarios de la Urbanización,
el interesado solicitará con Cinco (5) días de anterioridad PERMISO ESCRITO al
administrador, quien a su vez colocará en conocimiento del Consejo de
Administración para su respectiva autorización.
CAPITULO
26. DESCANSO Y TRANQUILIDAD:
ARTICULO 55. Los principios de sana convivencia, nos
indican sobre el límite de ruidos, sonoridad, o volumen de nuestros equipos o
televisores, estos deberán ser siempre graduados en consideración al recato y
respeto que debamos con nuestros copropietarios.
ARTICULO 56. Cualquier interrupción del descanso nocturno
o dominical, ya sea por ruidos o
reparaciones fuera del horario, que rompan el equilibrio del la norma de
convivencia, se sancionaran con el sistema de amonestación, como lo establece
el Código Nacional de la
Policía, libro segundo DEBERES Y COMPORTAMIENTOS PARA LA CONVIVENCIA CIUDADANA.
En caso de reincidencia la multa será de (1) una cuota
de administración. Si las
infracciones anteriores se tornan incontrolables se instaurará la querella policial respectiva
por parte del vecino afectado o del administrador.
ARTICULO
57. El horario para adelantar
reparaciones o reformas en los inmuebles, será de lunes a viernes en horario de 8:00 a.m. a 5:00 p.m. y el
sábado en horario de 10:00 a.m. a 1:00 p. m.
PARÁGRAFO. Para realizar obras locativas,
se requiere una comunicación por ESCRITO a la administración informando: Clase
de obra, duración de la misma, así como los datos personales de los
trabajadores.
CAPITULO
27: REUNIONES AREAS COMUNALES:
ARTICULO 58. Las reuniones de adolescentes, niños o
adultos en los parqueaderos y escaleras de las zonas de administración y zonas
comunes, están rotundamente prohibidas, igualmente en la zona de portería y
recepción.
ARTICULO 59. La zona de parqueadero es de uso exclusivo
para los vehículos, de tal forma, que los daños ocasionados por los niños,
niñas y adolescentes a los vehículos allí parqueados, producto de los juegos
con balones, bicicletas, patinetas y otros, serán directamente responsabilidad
de los padres del menor causante del daño, y, como tal, se deberá compensar o
retribuir lo dañado.
PARAGRAFO. A los padres que permitan que sus hijos
perturben la tranquilidad de los residentes con sus juegos o travesuras, se les
trasladara lo contemplado en el libro segundo, título I, capitulo II, numeral 5
del Código Nacional de Policía.
CAPITULO
28. SANCIONES PARA REUNIONES DE ASAMBLEA
GENERAL.
ARTICULO 60. La inasistencia de los propietarios o sus
representantes a la asamblea general de copropietarios, bien sea ordinaria o
extraordinaria, dará lugar a la sanción pecuniaria del
100% de la cuota de administración se realice o no la asamblea, la cual
deberá ser canceladas a mas tardar dentro de los (10) días siguientes de la celebración de la respectiva
reunión, so pena de aplicar la sanción moratoria previstos en el reglamento de
propiedad horizontal para cuota de administración. Dicha obligación será exigible aún por vía ejecutiva.
PARAGRAFO. Los propietarios podrán delegar a otro
propietario, uno por inmueble, para que los represente en la asamblea general,
bien sea ordinaria o extraordinaria, para tal efecto se elaborará un poder en
el cual se establecerán expresamente las facultades del representante.
El
presente documento se aprueba por el Consejo de Administración en su reunión
del día________________ según consta en el acta No.________ del 2.013 y
aprobado por la asamblea general en su reunión del día _________________ según consta en el acta No.
_____________ .
MANUAL DE
CONVIVENCIA URBANIZACION RESIDENCIAL TORRES DE SAN FELIPE
INDICE
DE CONTENIDO
CAPITULOS:
1. OBJETIVO GENERAL
2. OBJETIVO ESPECIFICO
3. NATURALEZA Y DOMICILIO
4. RECURSOS Y PATRIMONIOS
5. DE LOS DEBERES PROPIETARIOS
6. DE LOS DERECHOS PROPIETARIOS
7. DE LAS CUOTAS DE LA ADMINISTRACION
8. DEL COMITÉ DE CONVIVENCIA
9. CONDUCTAS OBJETO DE SANCION
10. ACTIVIDAD OBJETO DE SANCIONES
a. INSALUBRES
b. INMORALES
c. INCOMODAS
d. PELIGROSAS
e. DAÑOSAS
f.
PROHIBIDAS
11. SANCIONES
12. CLASES E INCUMPLIMIENTOS DE LAS
OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS
13. PROCEDIMIENTO PARA APLICAR LA SANCION
14. EJECUCION DE LAS SANCIONES POR EL
INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS
- IMPUGNACIÓN DE LAS SANCIONES POR
INCUMPLIMIENTO DE LAS SANCIONES NO PECUNIARIAS.
16. SEGURIDAD
17. PARQUEADEROS Y VEHICULOS
18. DAÑOS OCASIONADOS POR VEHICULOS A BIENES
DE USO COMUN O TERCEROS
19. TRATEOS Y MUDANZAS
20. ASEO AREAS COMUNES
21. ANIMALES DOMESTICOS
22. SALONES COMUNALES
23. DE LAS ZONAS COMUNALES Y DE LOS BIENES DE
USO COMUN
24. VISITAS, PEDIDOS A DOMICILIOS, VENDEDORES
AMBULANTES, DISTRIBUCION DE PROPAGANDAS Y OTROS SERVICIOS PUERTA A PUERTA
25. DESCANSO Y TRANQUILIDAD
26. REUNIONES AREAS COMUNES
27. SANCIONES PARA REUNIONES DE ASAMBLEA
GENERAL
MANUAL
DE CONVIVENCIA
PROPIEDAD
HORIZONTAL
La
Asamblea General de Copropietarios, aprueba el siguiente Manual de Convivencia,
que regirá a partir de la fecha, renovando cualquier otro documento que
existiese para este propósito.
El presente manual de convivencia tiene como objeto garantizar los derechos de
todos los residentes de la Urbanización Residencial Torres de San Felipe, a la
luz de las normas reguladoras del comportamiento y de la disciplina social. Por
el cual se establecen normas de convivencia, seguridad y procedimiento de
sanciones de obligatorio cumplimiento para todos los residentes de los
apartamentos en armonía con la ley 675 y el reglamento de propiedad horizontal.
CAPITULO
1. OBJETO GENERAL:
El Manual de Convivencia es un
instrumento para propiciar la sana convivencia y la armonía de los habitantes
del conjunto, utilizada por los propietarios, tenedores a cualquier título, Comité
de Convivencia, Administrador, Consejo de Administración y demás órganos de
control al interior de la Urbanización. La
convivencia en la Propiedad Horizontal exige de todos y cada uno de los
residentes o usuarios la observación y cumplimiento puntual de algunas normas,
que permiten ejercer plenamente los derechos individuales, sin vulnerar los
derechos ajenos. Estas sencillas normas están contenidas en las leyes, decretos
y reglamentos que rigen la Propiedad Horizontal, y tienen como único objetivo
garantizar la convivencia armónica y pacífica en la comunidad.
CAPITULO
2. OBJETIVOS ESPECIFICOS:
La Urbanización Residencial Torres de San
Felipe propiedad horizontal, tendrá como objetivos:
1- Propender por la seguridad, progreso,
bienestar y convivencia de los propietarios, tenedores a cualquier título de
unidades de dominio privado que hacen parte integran de la urbanización y de las demás personas que
con ellas conviven para obtener un desarrollo armónico de sus actividades sociales.
2- Manejar los fondos obtenidos para el
desarrollo de las actividades que demanda los servicios de administración, de
acuerdo con las normas legales vigentes, el Reglamento de Propiedad Horizontal
y el presente estatuto.
3- Exigir a los propietarios o a sus
representantes el sometimiento de las normas sobre deberes y prohibiciones
establecidas en el reglamento de propiedad horizontal de a l Urbanización Residencial
Torres de San Felipe propiedad horizontal, en el presente estatuto y las normas
que en adelante se establezcan legalmente.
4- Solicitar la intervención del
Gobierno, la empresa privada y oficial para obtener su apoyo o ayuda en el
mejoramiento de las condiciones de seguridad, culturales, recreativas,
ambientales, sanitarias, sociales y en general todas aquellas actividades que
representen progreso, bienestar espiritual y material de la comunidad.
CAPITULO
3. NATURALEZA Y DOMICILIO
ARTICULO 1. La Urbanización Residencial
Torres de San Felipe propiedad horizontal, es una corporación civil de derecho
privado e interés colectivo de tipo social, con personería jurídica de carácter
permanente y sin ánimo de lucro.
ARTICULO 2. La Urbanización Torres de San
Felipe, tendrá capacidad para adquirir y poseer bienes muebles e inmuebles,
enajenarlas, gravarlos, recaudar e invertir dineros en bien común de la
urbanización, organizar servicios de utilidad común y en general desarrollar
las actividades necesarias para el logro de sus fines.
ARTICULO 3. El domicilio legal de La Urbanización
Residencial Torres de San Felipe propiedad horizontal, es Calle 17 A No. 13 C
10 del municipio de Mosquera y estará sometida a las disposiciones de la Constitución Política
de Colombia, Ley 746 de julio 19 de 2002, Código Civil, Código de Policía de
Bogotá, Ley 675 de 200, Reglamento de Propiedad Horizontal, al presente
estatuto y demás normas legales sobre la materia.
CAPITULO
4. RECURSOS Y PATRIMONIO
ARTICULO 4. Los recursos de la Urbanización
Residencial Torres de San Felipe, provendrán de las cuotas de aporte ordinarias
y extraordinarias con las cuales contribuyen los propietarios o tenedores a
cualquier título de unidades privadas que integran la urbanización en la
cuantía que determine la
Asamblea General, en proporción al coeficiente de
copropiedad, de los arrendamientos de los bienes comunes rentables, de las
multas, donaciones, asignaciones, auxilios y de cualquier otro ingreso que
reciba en razón de sus actividades.
ARTICULO 5. Los fondos obtenidos se
destinarán en forma preferencial para expensas de administración, conservación,
seguridad, mantenimiento y presentación de la Urbanización Residencial. Todo lo
anterior, con el propósito de alcanzar los objetivos establecidos en este
estatuto y en el Reglamento de Propiedad Horizontal.
ARTICULO 6. El patrimonio de la Urbanización
Residencial Torres de San Felipe propiedad horizontal, lo constituye los bienes
de propiedad común que son los necesarios para la existencia, seguridad,
conservación y presentación del mismo y que hacen posible el adecuado uso y goce
de las distintas unidades de propiedad privada.
CAPITULO
5. DE LOS DEBERES DE LOS PROPIETARIOS
Teniendo en cuenta, que las relaciones de
vecindad se establecen a través del intercambio de actuaciones y comunicaciones
entre quienes habitan en un mismo lugar, y entre éstos y su entorno, se dictan
las siguientes disposiciones para su observación y cumplimiento por parte de
todos los residentes.
ARTICULO 7. Los propietarios, arrendatarios y ocupantes
de cada apartamento y los visitantes en general, podrán hacer uso de los bienes
y servicios de la propiedad común, conforme a la naturaleza y destino de cada
uno de ellos, con el cuidado y moderación necesarios para no privar de igual
derecho a los demás, de acuerdo con la programación y normas establecidas para
tal fin.
ARTICULO 8. El destino ordinario de los bienes comunes,
es el de servir a los propietarios para el ejercicio complementario de sus
prerrogativas como dueño de casa o apartamento, salvo las zonas sociales sobre
las cuales se tendrá un uso reglamentado.
ARTICULO 9. Es función prioritaria de la comunidad,
participar en la solución de los problemas comunitarios, asistir a las
asambleas de copropietarios, difundir y divulgar el reglamento de copropiedad,
el manual de convivencia y mantener el sitio de su vivienda en óptimas
condiciones de seguridad y salubridad.
ARTICULO 10. Las ausencias temporales de los
copropietarios o arrendatarios mayores a tres días, deberán ser informadas por
escrito a la administración con el fin de llevar un control especial sobre el
inmueble. Así mismo deberá dejar por
escrito las personas autorizadas para entrar y las personas a las que se pueda
recurrir en caso de emergencia.
ARTICULO 11. El propietario o residente, podrá habitar el
inmueble con personas que a bien tenga, respetando el derecho a la intimidad
personal y familiar de los residentes de la Urbanización.
ARTICULO 12. Todos los apartamentos de la
Urbanización Residencial Torres de San Felipe propiedad horizontal, están única
y exclusivamente para vivienda familiar, según las Licencias de Construcción
del año 2010 emanadas por la Secretaría de Planeación y Ordenamiento
Territorial del Municipio de Mosquera; y no podrán destinarse para usos
distintos, bajo ningún concepto.
ARTICULO 13. Los propietarios están obligados a velar por
la integridad y conservación de los bienes comunes, con el máximo de diligencia
y cuidado, así como responder por los daños que se causen.
ARTICULO 14. Sin perjuicio de las
obligaciones instituidas por la
Ley, e incorporadas en el reglamento de propiedad horizontal,
son también obligaciones de los propietarios de
la urbanización las siguientes:
1-
Asistir cumplidamente a todas las citaciones que se hagan para Asamblea
General.
2-
Actuar con espíritu común, respetando los derechos de los demás propietarios y
residentes, debiendo mantener consideración y respeto para así poder exigir el
mismo tratamiento.
3-
Cumplir fielmente el Reglamento de propiedad horizontal, así como el presente
manual de Convivencia.
4-
Respetar y cuidar los bienes comunes, para su buena conservación.
5-
Atender cumplidamente el pago de las cuotas, tanto ordinarias como
extraordinarias ordenadas por la Asamblea General.
6-
Cuidar prados y antejardines del conjunto y cooperar con la administración para
la defensa y buena presentación de los mismos.
7- Dar el debido tratado y respeto a todos los
residentes del conjunto, como también a todo el personal que conforma el equipo
de vigilancia, aseo y administración.
8-
Presentar sus sugerencias o quejas, las cuales deberán hacerse por ESCRITO a la Administración,
guardando la debida compostura y lenguaje apropiado, según las normas legales y
constitucionales.
9-
Ejecutar de inmediato en su propiedad las reparaciones cuya omisión pueda
ocasionar perjuicios a la propiedad común o a las demás propiedades; en caso
contrario, responderá por los daños caudados por tal omisión.
ARTICULO 15. Para modificaciones a sus
unidades privadas los propietarios deben llenar los siguientes requisitos:
1-
Obtener previa autorización de la entidad competente si la naturaleza de la
obra y las normas urbanísticas vigentes así lo exigen.
2-
Que la obra proyectada no comprometa la seguridad y la solidez de la Urbanización,
ni afecte la salubridad, los servicios comunes o las fachadas del mismo.
3-
Solicitar y obtener la autorización escrita del Administrador y del Consejo
Administrador.
4-
Los impuestos y tasas que afecten las unidades privadas serán cubiertos por sus
respectivos propietarios, independiente. Los que graven la totalidad de la
urbanización serán pagados por todos los copropietarios en la proporción que
establece este manual de convivencia.
5-
Solicitar al administrador la convocatoria de la Asamblea de propietarios
cuando lo estime conveniente o necesario.
CAPITULO
6. DE LOS DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS
ARTICULO 16. Poseer, usar y disfrutar con plena autonomía su unidad privada de acuerdo con la Ley y este reglamento, pero dentro de las
limitaciones aquí mismas expresadas.
ARTICULO 17. Enajenar, gravar, dar en
anticresis o arrendamiento su unidad privada
conjuntamente con su derecho sobre los bienes comunes, sin necesidad del
consentimiento de los demás propietarios.
ARTICULO 18. Servirse a su arbitrio de los bienes comunes, siempre que lo haga según
el destino ordinario de los mismos y sin
perjuicio del uso legítimo de los demás propietarios o habientes.
ARTICULO 19. Intervenir en las
deliberaciones de la Asamblea de propietarios con voz y voto.
ARTICULO 20. Solicitar de los organismos
de la administración la imposición de
las sanciones establecidas en el
presente reglamento para los infractores a las normas de convivencia aquí
contempladas.
ARTICULO 21. Exigir a la Administración el
fiel cumplimiento del derecho otorgado por la Ley, el Reglamento de Propiedad Horizontal y el
presente manual convivencia.
ARTICULO 22. Solicitar a la
administración la debida información contable, junto con el informe del Revisor
Fiscal, en forma anual o cuando un propietario tenga dudas sobre el manejo
contable, o cualquier otra operación, previa solicitud ESCRITA al Consejo de
Administración.
ARTICULO 23. Ser escuchado por el Administrador en
cualquier momento y/o por el Consejo de Administración con cita previa.
ARTICULO 24. Hacer uso de los bienes comunes:
parqueadero, sede comunal, zonas verdes, patios interiores y zonas de acceso,
cumpliendo estrictamente lo reglamentado para tal efecto.
CAPITULO
7. DE LAS CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN
ARTICULO 25. Los propietarios de las
unidades privadas que hacen parte integral de la Urbanización Residencial Torres
de San Felipe, deberán cancelar las cuotas mensuales de sostenimiento, durante
el mes, en proporción a los coeficientes de copropiedad señalados en el
Reglamente de Propiedad Horizontal, basados en la ley 675 de agosto de 2001,
para su cálculo se empleara el sistema de módulos de contribución y las cuotas
extraordinarias aprobadas de acuerdo al procedimiento que para tal fin quedó
establecido en el Reglamento de Propiedad Horizontal.
ARTICULO 26. Las
cuotas de que trata el artículo anterior que sean canceladas dentro del mes tendrán un descuento del 5%, después del
sexto día se cobrará el valor normal y
posterior al día 30 de cada mes, se cobrará multa correspondiente al 5%.
ARTICULO 27. La mora en el pago de cuotas
o contribuciones decretadas por la Asamblea General y sanciones por incumplimiento
de obligaciones pecuniarias, de conformidad con el reglamento de propiedad
horizontal, causará intereses correspondientes a la tasa máxima de interés
moratorio decretados por la
Superintendencia Financiera de Colombia.
ARTICULO 28. Cuando se trate de cuotas ordinarias, se
cobrarán los intereses antes señalados después del mes vencido. Para la
extraordinaria, después de la fecha fijada para su pago por la Asamblea General
de Propietarios, los intereses causados por mora en el pago de sanciones se
harán exigibles a partir del mes siguiente de notificada la correspondiente
sanción.
PARÁGRAFO: En caso que el
inmueble presente deuda por cualquier concepto, al hacer su propietario o
arrendatario un pago, se entenderá como abono a cuenta y se cargara
contablemente en el siguiente orden, 1º. Intereses de mora, 2º. Cuotas de
extraordinarias, 3º Sanciones por inasistencias a asambleas. 4º. Capital en
mora por concepto de cuotas atrasadas de administración.
ARTICULO 29. El representante legal de la
urbanización, estará facultado para cobrar pre-jurídica y/o jurídicamente a
morosos luego de un atraso de (3) tres cuotas de administración, con cargo al deudor
los gastos de honorarios profesionales y cuotas del respectivo procedimiento
judicial.
PARÁGRAFO 1. En cuanto a las cuotas de
administración, extraordinarias o cualquier otro monto causado y exigible al copropietario, se procederá al cobro jurídico
cuando la mora exceda de tres (3) meses.
PARÁGRAFO 2. Los copropietarios que sean declarados en
mora tendrán como sanción la pérdida del derecho a usar
el parqueadero, hasta tanto no cancele la totalidad de la obligación.
CAPITULO
8. DEL COMITÉ DE CONVIVENCIA
ARTICULO 30. DEFINICIÓN. Organismo conciliador de la
propiedad horizontal de la Urbanización Residencial Torres de San Felipe, este
comité intentará fórmulas de solución de conflictos, orientadas a dirimir las
controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Sus consideraciones
deberán constar en Actas, suscritas por las partes y por los miembros del
comité de convivencia.
ARTICULO 31. FUNCIONES.
Son las siguientes:
1- Concilia los conflictos que se
presenten entre los propietarios o tenedores de la urbanización o entre ellos y
el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de
dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o
interpretación de la Ley
675 de 2001 y del reglamento de propiedad horizontal.
2-
Como requisito previo de procedimiento para la imposición de las
sanciones correspondientes, el comité de convivencia intentará conciliación
entre las partes y no hacer justicia por mano propia.
3- Establecer programas y actividades de
integración de la comunidad.
4- Las demás consideraciones de las
disposiciones legales, como el Código Nacional de Policía.
ARTICULO 32. MECANISMOS ALTERNOS DE
SOLUCIÓN DE CONFLICTOS
Para la solución de conflictos que se
presenten entre los propietarios o tenedores de bienes privados de la Urbanización
Residencial Torres de San Felipe horizontal y los órganos de control
mencionados en Capítulo I, en razón de la aplicación o interpretación de este
manual, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales
o administrativas se podrá acudir a:
1- Comité de Convivencia: Cuando se presente una
controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en la Urbanización, su
solución se podrá intenta mediante la intervención de un Comité de Convivencia
elegido de conformidad con lo indicado en el presente Reglamento, el cual
intentara presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias
y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este Comité
se consignaran en un Acta, suscrita por las partes y por los miembros del
comité que participación será ad-honorem.
Mecanismos
alternos de solución de conflictos: Las partes podrán acudir para la solución
de conflictos a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las
normas legales que regulan la materia.
PARAGRAFO 1. Los miembros de los Comités
de Convivencia serán elegidos por la Asamblea General
de Copropietarios para un periodo de un (1) año y será integrado por un número
impar, uno por cada dos torres.
PARAGRAFO 2. El Comité consagrado en el presente Artículo
en ningún caso podrá imponer sanciones.
PARAGRAFO 3. Cuando se acuda a la
autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos referidos en el presente Artículo
se dará el trámite previsto en el Capítulo II del Título XXIII del Código de
Procedimiento Civil o en las disposiciones que lo modifiquen, adiciones o
complementen.
CAPITULO 9: CONDUCTAS OBJETO DE SANCION:
ARTICULO 33. Se
consideran conductas violatorias y objeto de sanción de acuerdo a la calificación
del comité de convivencia o consejo de administración, las siguientes:
1- Por cambio de destino a los
bienes de dominio
particular.
2- Por comprometer la
seguridad y solidez de los inmuebles.
3- Por producir ruidos o
molestias a los demás copropietarios o tenedores.
4- Por producir actos que
perturben la tranquilidad de los propietarios o tenedores.
5- Por afectar la salud pública
de las personas.
6- No ejecutar
de inmediato las reparaciones locativas al interior del bien privado que afecten
a los demás propietarios o tenedores.
7- Elevar nuevos
pisos sin permiso o adelantar obras al interior o exterior de los bienes
comunes sin el cumplimiento de los requisitos de ley o el reglamento.
8- Faltar el respeto a los guardas
de seguridad o personal de administración.
PARAGRAFO. Las conductas enumeradas del 1 al 7 son de
reacción inmediata de la policía, cuando
son denunciados por un propietario, tenedores, administrador, revisor fiscal o
integrante del consejo de administración, de no acudir las autoridades, iniciar
las acciones de cumplimiento pertinentes ante el contencioso administrativo,
independiente de la sanción del consejo de administración o asamblea general de
propietarios.
CAPITULO
10. ACTIVIDADES OBJETOS DE SANCION
a.
INSALUBRES
ARTICULO 34. Las actividades insalubres son las que
afectan la salud de los tenedores, poseedores o visitantes a cualquier título,
serán objeto de sanción,
de acuerdo a la calificación del comité de convivencia o consejo de
administración. Para lo cual se
registran las siguientes:
1- La producción de ruidos, vapores,
gases, humos nocivos para la salud.
2- Los olores nocivos generados por
descomposición de alimentos, basuras y animales domésticos.
3- Transportar la basura sin el debido
cuidado. No dejar residuos en su
recorrido.
4- Arrojar o depositar basuras fuera de
las cajas de almacenamiento.
5- La tenencia y vivienda de mascotas en
las zonas comunes
6- La
no recolección de excrementos dejados en las zonas comunes y zonas verdes
aledañas
Todas las señaladas en las disposiciones
legales, como el Código Nacional de la Policía, en las que se contemplan los peligros para la salud de los
copropietarios o tenedores.
b.
INMORALES
ARTICULO 35. Las actividades Inmorales son todas aquellas
realizadas en contra de las buenas costumbres y la moral. Serán objeto de sanción, de acuerdo a la
calificación del comité de convivencia o del consejo de administración,
conductas como:
1- La prostitución en las unidades
privadas.
2- El establecimiento de un centro de
atención de enfermedades de transmisión sexual.
3- Los actos de sodomía (acto sexual
desviado) practicados en las unidades privadas.
4- Los actos sexuales y/o abusivos
practicados en menores de edad.
5- El ejercicio de prácticas abortivas.
6- La utilización de la unidad privada
para recibir y alojar maleantes y mendigos mediante retribución.
7- El empleo de la unidad privada para el
establecimiento de juegos de azar.
8- Transitar en ropa interior o realizar
actos nudistas en zonas comunes o desde las ventanas de las unidades
residenciales.
9- Las demás consideradas en las
disposiciones legales, como el código nacional de policía.
- INCOMODAS
ARTICULO 36. Las actividades Incomodas
son las que molestan a los vecinos y/o afectan en la mayoría de los casos la
tranquilidad y la convivencia, son contrarias a la buena disposición de las
cosas para el uso que se deba hacer de
ellas; estas serán objeto de sanción de acuerdo a la calificación del Comité de
Convivencia o Consejo de Administración como:
1- La emisión de humo, polvillo, o
exhalaciones nocivas.
2- Los ruidos o vibraciones de lavadoras, taladros, aspiradoras, equipos
de sonido, etc. en altas horas de la
noche y la madrugada.
3- La limpieza de alfombras en zonas
comunes.
4- Las reuniones escandalosas, las fiestas
o reuniones en horas nocturnas con volumen exagerado.
5- El uso de vehículo sin silenciador, motor sin filtro, realización de
actividades mecánicas en el parqueadero común.
6- Realización de actividades eléctricas
que interfiera en las recepciones de radio o televisión de los vecinos.
7- El accionar campanas o alarmas, sin
justificación.
8- La instalación de antenas o aparatos
transmisores de radio, sin permiso o autorización legal
9- El uso de monopatines, patines y
elementos como trompos, canicas; de igual forma el pivoteo de balones. Todas estas actividades
realizadas dentro de la unidad privada o que afecten las fachadas.
10- Arrojar basura u otro objeto en zonas comunes.
11- Alteración de la tranquilidad en las
zonas comunes o de uso público por estado de embriaguez o bajo los efectos de
sustancias alucinógenas o psicotrópicas.
12- El consumo de sustancias alucinógenas
o psicotrópicas, cualquiera que sea su dosis en sitios abiertos como zonas
comunes o de uso público.
13- Las actividades incomodas contrarias al uso y destino de los
apartamentos.
14- Colocar avisos o letreros
publicitarios en cualquiera de las ventanas de la unidad. Salvo permiso de la
asamblea.
15- Utilizar las ventanas para colgar,
zapatos, ropas o tapetes, etc. Las ventanas de los inmuebles siempre deben
permanecer con cortinas.
16- Arrojar telas, materiales duros o
insolubles, arena, tierra y en general elementos que puedan obstruir cañerías
de lavamanos, lavaplatos y tazas de sanitarios.
17- Romper los vidrios y ventanas de
apartamentos y vehículos, en especial los adolescentes, niños y niñas que
juegan en zonas comunes con balón y otros elementos no permitidos.
18- Las demás tendientes a incomodar a los demás tenedores o poseedores generados
por la intolerancia, mala educación y/o irrespeto hacia los derechos de los
demás.
- PELIGROSAS
ARTICULO 37. Las actividades Peligrosas son las
susceptibles de causar daño a los inmuebles y a las personas, y serán objeto de
sanción.
1- La
tenencia de explosivos, pólvora, y fuegos artificiales.
2- La filtración de agua a causa de obras
realizadas por los tenedores o poseedores.
3-
El almacenamiento de gasolina, petróleo y cilindros de gas.
4- Mantener en los muros estructurales, medianos
y techos; cargas o pesos excesivos y ejecutar cualquier obra que atente contra la solidez y seguridad de la
unidad o contra los derechos de los demás.
5-
Conexiones eléctricas y/o de gas defectuosas.
6- Las demás que atenten contra la integridad
física de las personas, incluso de los mismos tenedores o poseedores.
- DAÑOSAS
ARTICULO 38. Las actividades Dañosas son las susceptibles
de producir un daño material en el inmueble, serán objeto de sanción de acuerdo
a la calificación del comité de convivencia o
Consejo de Administración; estas se caracterizan por producir daños
concretos: se tiene en cuenta el daño, no el peligro.
1-
Almacenar
grandes cantidades de sal o cualquier otra sustancia que tenga los mismos
efectos.
2-
Almacenar
sustancias químicas, tales como ácidos o alcoholes, que generan quemaduras o intoxicaciones a las
estructuras o a las personas mismas.
- PROHIBIDAS
ARTICULO 39. PROHIBIDAS: Todas las
actividades anteriormente enumeradas son PROHIBIDAS y serán objeto de sanción
de acuerdo a la calificación del comité
de convivencia o Consejo de Administración, por ser consideradas ilícitas y son
todas aquellas que por disposiciones legales a todo ciudadano se le prohíbe
ejecutar, y en especial las que contiene el Código de Policía Nacional, el
régimen de la propiedad horizontal y el presente Manual de Convivencia.
CAPITULO
11. SANCIONES
ARTICULO 40. Por la infracción a cualquiera de las normas contenidas en el
reglamento de propiedad horizontal y en el presente manual, se aplicarán las siguientes sanciones, las cuales deberán
ser aprobadas por el Consejo de administración y su después de efectuar el procedimiento
indicado en el Capítulo 13 del presente estatuto, de acuerdo con la intensidad
o gravedad de la falta:
a- Amonestación personal o escrita.
b- Amonestación pública en cartelera.
c- Restricción al uso y goce de
los bienes de uso común como salones y parqueaderos de visitantes.
c- Multas que oscilarán entre una
(1) y tres (3) cuotas mensuales de administración, según la gravedad de la
falta.
d- Sanciones de tipo judicial o
policivo, por infracciones que sean remediables a través de estas vías y
contempladas en el código Nacional de Policía.
PARAGRAFO 1: La reincidencia
dará lugar a la aplicación de multas sucesivas con un incremento del 25% por
cada vez.
PARAGRAFO 2: La sanción correspondiente
se aplicará de acuerdo a lo establecido en el capítulo 13
PARAGRAFO 3: Sobre el numeral 17 del
literal C (Actividades Incomodas), se cobrará el costo del vidrio o ventanal
roto directamente a los acudientes de los menores de edad que lo ocasionen, a
través de las cuentas de cobro mensuales de la administración, por partes
iguales si fueron varias personas; sin perjuicio de las sanciones contempladas
en el Artículo 40.
CAPITULO
12: CLASES E INCUMPLIMIENTOS DE LAS OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS.
ARTICULO 41. El incumplimiento de las obligaciones no
pecuniarias que tengan su consagración en la ley o en el reglamento de
propiedad horizontal, por parte de propietarios, tenedores o terceros por lo
que estos deban responder en los términos de la ley, dará lugar previo
requerimiento escrito, con indicación del plazo para que ajuste a las normas
que rigen la propiedad horizontal si a ello hubiere lugar, a la imposición de
las siguientes sanciones:
1- Imposición de multas sucesivas,
mientras persista el incumplimiento, que no podrá ser superior cada una a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias
mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo
caso, sumada no podrán exceder de 10 veces las expensas necesarias mensuales a
cargo del infractor.
2- Restricción al uso y goce de bienes de
uso común no esenciales.
ARTICULO 42. Antes de imponer las sanciones por
incumplimiento de obligaciones no pecuniarias se debe previamente:
1- Oficiarle al propietario o tenedor,
por parte del administrador, para que su conducta que infringe la ley o el
reglamento se corrija y se apreste las normas.
2- Indicación del plazo para solucionar
unilateralmente su conflicto o controversia.
3-
De
no corregir la conducta y vencerse el término, el administrador deberá
comunicarlo al Comité de Convivencia o al Consejo de Administración, según la
competencia, para que realice el procedimiento descrito en el siguiente
capítulo y sean aplicadas las sanciones mencionadas en los Artículos 40 y 41
del presente Manual de Convivencia.
PARAGRAFO 1. Es de resaltar y explicar que el
incumplimiento a las obligaciones no pecuniarias, no es otro que el
incumplimiento del contrato denominado propiedad horizontal, en aplicación al
título I del artículo 1494 al 1766 del Código Civil.
PARAGRAFO 2. En ningún caso se podrá restringir el uso de
bienes comunes esenciales o de aquellos destinados al uso exclusivo.
PARAGRAFO 3. La sanción se extenderá de conformidad con
lo estipulado en el artículo 2347 del Código Civil: Todo persona es
responsable, no solo de sus propias acciones para efecto de indemnizar el daño,
sino del hecho de aquellos que estuviere a su cuidado. INC 2: así los padres
son responsables solidariamente del hecho de los hijos menores que habiten en
el mismo inmueble. Las sanciones previstas el artículo anterior serán impuestas
por el Consejo de Administración.
CAPITULO
13: PROCEDIMIENTO PARA APLICAR LA
SANCION
ARTICULO 43. Antes de aplicar cualquier sanción, se debe
desarrollar el siguiente proceso:
1- El comité de convivencia: formulará
por escrito el pliego de cargos o requerimiento escrito, con indicación de
hecho punible o conducto objeto de la aplicación de sanciones, la gravedad de
la infracción el daño causado y si ha habido reincidencia; así mismo indicará
la posible sanción y si es del caso la duración de la sanción, de igual manera
indicará el plazo para la respuesta.
2- El Consejo de Administración, en plazo
similar, evaluará la respuesta junto con las pruebas teniendo en cuenta la
intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las
circunstancias atenuantes y se atenderán criterios de proporcionalidad y
graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el
daño causado y la reincidencia.
3- Si después de este análisis se
concluye que hay lugar a sanción, esta será impuesta en primera instancia por el
consejo de Administración mediante comunicación escrita, concediéndole el
derecho de interponer el recurso de reposición durante los tres días hábiles
siguientes a partir de la fecha de notificación, ante el mismo Consejo, quien
tiene tres días para resolver la sanción a aplicar.
4-
Agotado
el recurso anterior el sancionado podrá acudir durante los ocho días siguientes
en apelación ante la segunda instancia que es la Asamblea general, en
donde se definirá en forma definitiva.
Agotado este proceso se podrá acudir ante la autoridad jurisdiccional
para lo cual de dará el trámite previsto en el capítulo II del título XXIII del
Código de Procedimiento Civil, o en las disposiciones que lo modifiquen,
adicionen o complementen. Se considera
que el acto que impone la sanción queda ejecutoriado si el sancionado no
interpone los recursos dentro de los plazos señalados en el horario de atención
de la administración.
PARAGRAFO 1: Todos los escritos serán
recibidos por el administrador quien le dará traslado de inmediato a la
instancia correspondiente.
CAPITULO
14: EJECUCION DE LAS SANCIONES POR EL INCUMPLIMIENTO DE LAS SANCIONES NO
PECUNIARIAS.
ARTICULO 44. El administrador será el responsable de hacer
efectivas las sanciones impuestas, aún acudiendo a la autoridad policial
competente si fuere el caso. Cuando
ocurran los eventos previstos los Capítulos 9 y 10 del presente manual, el
administrador podrá acudir ante la policía y demás autoridades competentes
quienes de acuerdo a la ley deberán acudir de manera inmediata al llamado del
administrador o de cualquiera de los copropietarios.
CAPITULO
15: IMPUGNACIÓN DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE LAS SANCIONES NO
PECUNIARIAS.
ARTICULO 45. El propietario de bien privado sancionado
podrá impugnar las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias.
La impugnación solo podrá intentarse
dentro del mes siguiente a la fecha de la comunicación de la respectiva
sanción. Será aplicable, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del
Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen.
CAPITULO
16: SEGURIDAD
ARTICULO 46. La empresa de vigilancia que preste sus
servicios en la Urbanización, así como todos los residentes y visitantes
deberán observar las siguientes normas de seguridad:
1- Es necesario que los visitantes sean
previamente autorizados a través del citófono de la portería, el ingreso al
respectivo apartamento a la familia que se pretende visitar; el portero
constatará que quien concede la autorización de ingreso sea alguno de los
residentes del inmueble.
2- No se permitirá la entrada de ninguna
clase de vendedores ambulantes, promociones, busetas, taxis, carros escolares,
droguerías, lavanderías, lava alfombras, etc., de cada inmueble tendrán que
autorizarlos directamente.
3- El portero podrá requisar cualquier
paquete, maleta, bolsa o similar, que retire el servicio domestico, previa
autorización de los residentes del inmueble.
4- No se permitirá entrar a los inmuebles
al personal de servicios públicos o privados.
Las personas de la s empresas de los servicios públicos tienen que ser
acompañados por el personal de las unidades para la verificación de daños. A estos empleados se le solicitará la
identificación de la empresa respectiva y debe quedar consignado en la bitácora
de la portería-
5- Al mostrador de la portería tendrá
acceso únicamente el personal de la administración. Se solicita advertir a las empleadas de
servicio no permanecer en la portería.
6- Los implementos de seguridad de
propiedad común serán de uso privativo de la administración.
7- Si un vehículo parqueado queda con las
puertas sin seguro, el vigilante deberá informar de inmediato a su compañero de
portería, para que este a su vez informe al dueño del vehículo. Este hecho quedará registrado en la minuta de
control.
8- Las personas no residentes deberán ser
anunciadas sin excepción para que se permita su ingreso. Por ningún motivo se permitirá el ingreso de
una persona extraña sin identificación plena. Tratándose de funcionarios de
empresas servicios públicos, se deberá exigir la identificación
respectiva.
9-
Queda prohibido a los señores vigilantes guardar en la portería armas,
joyas y dineros de otras personas. De igual forma queda expresamente prohibido
el ingreso a la portería de personal ajeno a la vigilancia o a la
administración.
10-
El citófono se debe usar para asuntos relacionados con el acceso a la
Urbanización y control de vigilancia. NO SE DEBEN REALIZAR CONVERSACIONES NI
VISITAS TELEFONICAS.
CAPITULO
17: PARQUEADEROS Y VEHICULOS
ARTICULO 47. Se deberá cumplir lo estipulado en el artículo 15 del Reglamento de Propiedad
Horizontal. Uso de parqueaderos y otros
bienes comunes.
1- El ingreso al parqueadero se efectúa a
través de un carnet que identifique plenamente el vehículo, previo cumplimiento
de los requisitos establecidos por la Asamblea para este fin.
2- Los parqueaderos no podrán ser
arrendados en ningún caso. Si llegare a conocerse esta situación, el residente o
propietario de la Urbanización deberá obligatoriamente informar esta novedad al
administrador.
3- En todo caso, y sin excepción alguna,
no podrán tener otro destino en cuanto a su uso. Por lo tanto, ningún menor de edad
podrá utilizar los parqueaderos como zona de juego infantil o juvenil, ni
cualquier persona podrá consumir bebidas alcohólicas o estupefacientes.
PARAGRAFO. Ocasionalmente con motivo de
una celebración especial, el Consejo de administración, podrá autorizar el uso
temporal de los parqueaderos para visitantes.
ARTICULO 48. Los propietarios y tenedores de vehículos
deberán abstenerse de realizar las siguientes operaciones en los parqueaderos,
so pena de ser sancionados de acuerdo a los Capítulos 11 y 13 de este manual:
1- Realizar reparaciones o pintura del
vehículo, solo se permitirán los trabajos necesarios para el desvare.
2- Lavar los vehículos con manguera o elementos
que desperdicien el agua, excepto limpiar con baldes y telas o polichar.
3- Arrojar desperdicios al piso.
4- Suprimir el tubo de escape de gases.
5- Hacer uso del pito en cualquier circunstancia.
6- Sintonizar la radio o equipo de sonido
a alto volumen.
7- Manchar el piso de los parqueaderos
con grasa, aceite o pintura. En la
circunstancia de que ello ocurra, deberá proceder de inmediato a su limpieza,
en caso de no hacerlo, el administrador deberá ordenar la limpieza, cuyo costo
se cargará a la cuenta del infractor.
8- Sobrepasar las líneas limítrofes o
líneas de otros parqueaderos.
9- Estacionar vehículos o motos en zonas
o áreas diferentes al espacio asignado para tal fin o que no hayan sido demarcados
para el uso debido, ejemplo, parquear motos en los espacios de discapacidad o
emergencia.
10- Activar la alarma de su vehículo
cuando esta esté defectuosa o
supersensible.
11- Utilizar el parqueadero para aspirar,
lavar o limpiar vehículos ajenos a los carnetizados.
12- La máxima velocidad de circulación de
los vehículos dentro del conjunto es de 10 kilómetros por
hora.
CAPITULO
18: DAÑOS OCASIONADOS POR VEHICULOS A BIENES DE USO COMUN O TERCEROS
Cualquier daño o perjuicio a las
instalaciones de la Urbanización Residencial, será informado al administrador,
quien caso de renuencia por parte del responsable del daño a reparar y/o
indemnizar el perjuicio causado acudirá a las autoridades judiciales o de
policía a fin de que se restablezca el daño.
Ahora bien si el daño es ocasionado a un terceros o a sus bienes, este
podrá acudir ante las autoridades competentes con el fin reiniciar la
respectiva acción para el restablecimiento de su derecho.
CAPITULO 19: DE LOS USUARIOS DE LOS
ESPACIOS DE PARQUEADERO Y SUS COSTOS
Para tal fin, la Asamblea General de
Propietarios dispondrá, en votación mayoritaria simple, el uso de los
parqueaderos, la determinación de los espacios para motos, vehículos,
visitantes, vehículos de emergencias y discapacitados. De igual manera,
dispondrá el costo anual para la administración de os parqueaderos y la forma
de sortear los espacios para los propietarios y residentes, según las
siguientes condiciones:
1-
Los usuarios
de los espacios de estacionamiento no podrán cancelar de forma anticipada
cuotas de administración de parqueaderos, con el fin de asegurar un cupo. Cada
usuario deberá someterse a los sorteos mensuales, bimensuales o trimestrales según
determine la Asamblea y cancelar de manera oportuna y al día la cuota de administración
de parqueadero.
2-
Ni la
Asamblea, ni el Consejo de Administración ni el Administrador podrán tener preferencia
u otorgar prevalencias a los usuarios que decidan hacer parte del sorteo de los
espacios de parqueadero.
3-
La asignación
de espacios se hará de la siguiente forma: propietarios en condición de
discapacidad plenamente demostrada esta circunstancia, propietarios de
apartamentos, residentes de apartamentos (tenedores o arrendatarios) y no
residentes (en caso de que llegare a haber excedente de cupos de parqueaderos).
4-
Realizado
el sorteo y la asignación de los parqueaderos, se prohíbe terminantemente
subarrendar o ceder su cupo, so pena de perderlo. En caso de que por
circunstancias ajenas (fuerza mayor, caso fortuito, mudanza, viaje, etc.), tal situación
deberá resolverla el Consejo de Administración para que entregue el cupo a la
siguiente persona en lista de espera, que deberá cumplir con los requisitos
anteriores y estar a paz y salvo por todo concepto.
5-
CAPITULO
20: TRASTEOS Y MUDANZAS
ARTICULO 49. Para permitir el acceso o salida de cualquier
trasteo o mudanza se requiere el PAZ Y SALVO expedido por la administración de
la unidad, el cual se obtiene enviando una comunicación escrita a la administración
con tres (3) días de anticipación, determinando con exactitud el día y la hora
en que efectuar el trasteo y haber cancelado las cuotas de administración hasta
el mes en que se efectúe la mudanza
PARAGRAFO 1. Los propietarios o arrendatarios que no estén
al día con el pago de las cuotas de la administración no tendrán autorización
para ingresar o retirar trasteos hasta cuando no tenga su paz y salvo.
PARAGRAFO 2. Para ser retirado del conjunto todo
electrodoméstico o enser deberá tener autorización escrita de la
administración.
PARÁGRAFO 3. La persona que en trasteo o mudanza ocasione daños en las zonas comunes
deberá resarcir el daño.
El horario del trasteo será de 8:00 A.M. a
5:00 P.M. De Domingo a domingo.
CAPITULO
21: ASEO AREAS COMUNES
ARTICULO 50. Es de obligatorio
cumplimiento:
1-
Mantener el aseo de las zonas comunes.
2- Clasificar las basuras e introducirlas
en bolsas apropiadas, debidamente cerradas y luego ser depositadas en las
canecas ubicadas en el cuarto de basuras.
No se deben dejar cajas, bolsas u otros objetos frente a los inmuebles.
3-
Se prohíbe dar un uso diferente a las zonas comunes a lo establecido en
el reglamento de propiedad horizontal,
aún en forma temporal. Por tanto se prohíbe colgar ropa, tapetes,
zapatos, etc., en los antejardines, porches, entradas, ventanas porque
presentan mal aspecto a la Urbanización.
PARAGRAFO 1. Los jardines y frentes de las torres, los
pasillos y escaleras de apartamentos y el parque infantil, hacen parte de las zonas
comunes y como tal, se les debe dar un tratamiento adecuado, por tanto se
prohíbe dejar residuos de materiales en el frente en caso de remodelación, y
dejar muebles y enseres en el exterior de la unidad residencial.
PARAGRAFO 2. Está totalmente prohibido colocar carteles,
afiches y demás elementos que generen contaminación visual sobre las fachadas
de la Urbanización, incluyendo los vidrios de las ventanas.
CAPITULO
22: ANIMALES DOMESTICOS
ARTICULO 51. En concordancia con el capítulo 4 del Código
Nacional de Policía y la Ley 746 de 2002, el presente manual de convivencia
hace extensiva la protección y cuidado de animales. En caso de incumplimiento de las normas por
parte de los propietarios de animales, serán mecedores de las sanciones
mencionadas en el Capítulo 11 del presente manual, independientemente de las
sanciones impuestas por la autoridad de policía de la localidad. En caso de reincidencia se dará aviso a las
autoridades correspondientes.
ARTICULO 52. Es deber de todo
propietario, dueño o tenedor de animales domésticos o mascotas garantizar la
salud de las personas y la conservación de la diversidad biológica. Se deben
proteger y cuidar los animales, impedir su maltrato y asegurar su manejo y
tenencia adecuados.
ARTICULO 53. Los siguientes comportamientos favorecen la
salud y protección de los animales y son de obligatorio cumplimiento so pena de
hacerse merecedor a las sanciones de que habla el Capítulo 11 de este manual.
1- Mantener o transportar animales en
lugares o vehículos que garanticen las condiciones mínimas de bienestar para
ellos y que ofrezcan la debida seguridad para personas.
2- Remitir los animales enfermos o
heridos, por parte de los propietarios o tenedores a los veterinarios con el
fin de realizar los procedimientos establecidos para garantizar su protección.
3- Utilizar por parte de los dueños o
tenedores de animales domésticos, traílla, correa, bozal y permiso, de
conformidad con la ley 746 de 2002 artículo 108B y demás legales vigentes,
cuando se desplacen por espacio público.
4- Se prohíbe dejar hacer a las mascotas
necesidades fisiológicas en las zonas comunes de la Urbanización y zonas
colindantes o vecinas, y llegado el caso el propietario deberá recoger y
depositar en los lugares y recipientes de basura los excrementos que se
produzcan durante su desplazamiento en el espacio público. Las excretas
producen malos olores frente a las torres y ha generado la proliferación de
zancudos y moscas, que causan perjuicio a las viviendas de los primeros pisos.
5- Es obligatorio por parte de los
propietarios de mascotas su respectiva vacunación, según las indicaciones de
las autoridades sanitarias y mantener vigente el certificado de vacunación
antirrábica, el cual deberá ser presentado por parte de los propietarios de mascotas
al administrador de la Urbanización.
6- Queda prohibido dejar mascotas sueltas
en los pasillos o escaleras al interior de las torres.
7- Los propietarios de mascotas asumen la
posición de garantes ante cualquier hecho que ocurra con sus mascotas.
PARAGRAFO. Los vigilantes de la agrupación se encuentran
autorizados para no permitir la entrada de animales a la misma, sin perjuicio
del apoyo policivo si este se requiere.
De igual forma estos pondrán informar al administrador el incumplimiento
de las obligaciones anteriormente indicadas en el presente manual por parte de
los propietarios de la agrupación.
CAPITULO
23: SALONES COMUNALES
ARTICULO 54. Se denomina salón comunal al salón construido
para los residentes de carácter social o familiar. Para hacer uso del salón comunal se deben
aplicar los siguientes requisitos:
1- La persona ante quien se debe
adelantar los trámites del alquiler de la sede social es el administrador.
2- Las solicitudes deben ser recibidas
por el administrador mínimo con 5 días de anticipación a la fecha del
evento. La adjudicación de la sede
quedará sujeta a la disponibilidad de la misma.
3- No se alquilará la sede social para la
realización de eventos en los que se cobre el ingreso, excepto si se trata de
seminarios o eventos similares autorizados por el Consejo de Administración o
el administrador.
4- Ningún copropietario o arrendatario
podrá alquilar la sede social mientras tenga una deuda pendiente con la Urbanización,
ya sea la administración o cualquier otro rubro o por habérsele impuesto
sanción por infringir las normas de convivencia o por violación del reglamento
de propiedad horizontal.
5- El costo del alquiler del salón será
estipulado por el Consejo de administración y se determinará dependiendo de la
duración del mismo, además se cancelará una suma equivalente al valor del
alquiler como deposito, para avalar cualquier daño que se ocasione en las
instalaciones causados por los asistentes al evento. Cabe aclara que el único responsable de la
sede social y el comportamiento de los invitados es el propietario o
arrendatario que alquila el salón.
6- Los costos de alquiler del salón y el
servicio de aseo, se deben cancelar mínimo 5 días antes de la fecha del evento,
con el fin asegurar la reserva, si no se hiciere el administrador podrá
adjudicar la sede otras personas que tengas solicitud ESCRITA para ese día y
hayan cumplido con los requisitos exigidos.
PARAGRAFO. Si por cualquier motivo no se pudiere
efectuar el evento, deberá notificarse a la administración mínimo dos días
antes a la fecha del mismo, en caso contrario se retendrá el 50% del valor del
alquiler.
7- Previniendo que el valor de las
reparaciones fuere superior a 10 salarios mínimos vigentes, el arrendador de la
sede deberá firmar un documento autorizando al administrador cobrar en cuotas
mensuales el valor que exceda a dicha suma en un lapso no mayor a tres meses.
8- Para recibir la sede social el
copropietario o arrendatario firmará un inventario previamente elaborado, en el
cual se detalla la cantidad y el estado en que se encuentran los elementos y la infraestructura del mismo.
9- La sede social deberá ser entregada de
la misma manera como fue recibida, es decir con base en el inventario máximo a
las 9:00 A.M. del día siguiente, de no cumplirse este requisito se aplicará una multa de 3
salarios diarios legales vigentes, que podrán descontarse del depósito
de garantía. Si al entregar la sede
social, no se encontrare el administrador el copropietario deberá hacer firmar
una constancia por el portero o recorredor de turno con el fin evitar el pago
de la multa anterior.
10- Está rotundamente prohibido el paso
de los invitados a cualquier otra zona de la Urbanización diferente a la zona
social, con el fin de evitar problemas de inseguridad y molestias para el resto
de los residentes.
11- La sede social se alquilará en el
horario máximo que disponga la administración.
NOTA: El incumplimiento a cualquiera de
las anteriores reglas dará lugar a que la administración o Consejo de
administración, se reserven el derecho de negar futuros alquileres al residente
que las ha infringido.
ARTICULO 55. SANCIONES POR EL INCUMPLIMIENTO DE LAS
CONDICIONES DEL USO DEL SALON COMUNAL: Las sanciones para este tipo incidentes
serán las que a continuación se enuncian, previo estudio del caso y atendiendo
la gravedad y reincidencia en los hechos:
1- Llamado de atención por
escrito.
2- Pérdida del derecho del uso
del salón comunal hasta por tres meses, por la primera vez, y cuando el usuario
sea reincidente, pérdida del derecho del uso hasta por un año.
3- Multa por un valor
equivalente a una (1) cuota de administración.
4- Avisar a las autoridades de
policía por parte del vigilante de turno, en caso de que el comportamiento
lo amerite, en esta ocasión las sanciones
y decisiones serán las que la ley y los funcionarios competentes dispongan.
CAPITULO
24. ZONAS COMUNALES Y DE LOS BIENES DE USO COMUN
ARTICULO 56. Del proceder en las zonas comunes.
1- Los padres serán responsables por los
daños que ocasionen sus hijos en las zonas verdes, jardines y parqueaderos.
2- Se prohíbe talar árboles, prender
fogatas o cualquier otra actividad que atente contra la naturaleza en las zonas
verdes de la Urbanización.
3- Todos los residentes de la Urbanización
deben cuidar las instalaciones comunes como zonas de recreación, zonas verdes,
zonas sociales, etc.
4- Todos los niños menores de 8 años,
deben estar en las zonas comunes acompañados por mayores encargados de
cuidarlos. En este sentido, ni los guardas de seguridad ni la Administración serán responsables por los
menores de edad que dejan solos en las zonas comunes ni menos los recomendados
al cuidado de los porteros.
5- La administración
asumirá los arreglos de las zonas comunes, siempre y cuando los daños se causen
por el uso normal y el desgaste del tiempo. Los daños realizados de manera
intencional
o por uso inadecuado de los elementos en
las zonas comunes, serán asumidos por el infractor o por su garante (padres de
familia).
ARTICULO 57. Los propietarios de unidades
privadas y sus tenedores a cualquier título, deberán cumplir y hacer cumplir
las siguientes obligaciones:
1- Garantizar que los visitantes de sus
unidades privadas no alteren ni destruyan los bienes de uso común que hacen
parte de la Urbanización.
2- Propender que su grupo familiar en
especial los menores de edad cuiden las áreas destinadas al uso común de la Urbanización.
3- Evitar que la zona de acceso peatonal
sean destinada como campos de juegos que atenten contra la integridad de las
mismas o que se impide el libre tránsito de los residentes o de los visitantes
de la Urbanización.
4- Recoger los excrementos que su mascota
deja en los prados, jardines, ornamentales y demás zonas comunes interiores y
exteriores, en caso de que se presente tal situación. Todos los ejemplares caninos deberán ser
llevados por una persona responsable, en los posible no deben estar al cuidado
de menores de edad en las zonas comunes y deben estar sujetos por su
correspondiente correa y traílla.
5- Velar por que su grupo familiar
(hijos) no jueguen a altas horas de la noche, provocando ruido o cualquier tipo
de actos que perturben la tranquilidad y descanso de los residentes. Para el presente numeral se entienden altas
horas de la noche después de las 10:00 P.M. y antes de la 6:00 A.M.
ARTICULO 58. Los propietarios de unidades privadas y sus
tenedores a cualquier título, deberán abstenerse de realizar las siguientes prohibiciones:
1- Utilizar las escaleras para transporte
de elementos que pesen más de lo que ellas puedan resistir o utilizarlas como
zona de juegos, escribir en las paredes y ensuciar las mismas.
2- Realizar cualquier tipo de obra que
afecte, modifique, obstruya o encierre zonas, áreas, instalaciones o servicios
comunes.
3- Colocar cualquier tipo de cable,
antena, estructura u objeto en el exterior de la Urbanización, sin autorización
previa del consejo de administración o
del administrador.
4- Tener dentro de la Urbanización animales
como perros, gatos, conejos, etc., que atenten con la tranquilidad, seguridad y
salud de los residentes.
5- Utilizar los juegos infantiles por
personas mayores a los 12 años o para propósitos diferentes a su destinación.
6- Arrojar o depositar basuras o
desperdicios en las áreas de propiedad común, tales como corredores, área
de acceso de la Urbanización a los
interiores, puertas de unidades privadas.
7- Abrir las tomas de la antena comunal
de televisión sin permiso previo de la administración ni realizar extensiones o
cambios al sistema de citófonos.
8- Realizar modificaciones a las
instalaciones de Gas Natural, energía eléctrica o acueducto, sin la debida
autorización de la administración y/o de la empresa de servicios públicos.
8- Hacer uso de bicicletas, patinetas y/o
elementos similares en la zona de acceso peatonal dentro o fuera de las torres.
9- Almacenar, manipular o usar elementos
tóxicos o explosivos dentro de la Urbanización residencial.
CAPITULO
25: VISITAS, PEDIDOS A DOMICILIO, VENDEDORES AMBULANTES, DISTRIBUCION DE PROPAGANDA Y OTROS SERVICIOS PUERTA A
PUERTA
ARTICULO 54. Sin excepción el ingreso de visitantes y de
personas que realicen labores de servicio doméstico, serán autorizados por el
apartamento receptor y estarán bajo su responsabilidad.
PARAGRAFO 1. En caso de ingreso a la Urbanización de
personas del servicio doméstico, estas deben ser anunciadas por el apartamento
receptor por ESCRITO indicando que días específicos se le permitirá el ingreso
así como el nombre y apellido, documento de identificación, debiendo entregar
esta autorización a la administración con copia a la portería con fines de
control y seguridad.
PARAGRAFO 2: En todo caso será prohibido
el ingreso a realizar distribución puerta a puerta. En caso de ser una empresa
que ofrezca productos y servicios que beneficie a los copropietarios de la Urbanización,
el interesado solicitará con Cinco (5) días de anterioridad PERMISO ESCRITO al
administrador, quien a su vez colocará en conocimiento del Consejo de
Administración para su respectiva autorización.
CAPITULO
26. DESCANSO Y TRANQUILIDAD:
ARTICULO 55. Los principios de sana convivencia, nos
indican sobre el límite de ruidos, sonoridad, o volumen de nuestros equipos o
televisores, estos deberán ser siempre graduados en consideración al recato y
respeto que debamos con nuestros copropietarios.
ARTICULO 56. Cualquier interrupción del descanso nocturno
o dominical, ya sea por ruidos o
reparaciones fuera del horario, que rompan el equilibrio del la norma de
convivencia, se sancionaran con el sistema de amonestación, como lo establece
el Código Nacional de la
Policía, libro segundo DEBERES Y COMPORTAMIENTOS PARA LA CONVIVENCIA CIUDADANA.
En caso de reincidencia la multa será de (1) una cuota
de administración. Si las
infracciones anteriores se tornan incontrolables se instaurará la querella policial respectiva
por parte del vecino afectado o del administrador.
ARTICULO
57. El horario para adelantar
reparaciones o reformas en los inmuebles, será de lunes a viernes en horario de 8:00 a.m. a 5:00 p.m. y el
sábado en horario de 10:00 a.m. a 1:00 p. m.
PARÁGRAFO. Para realizar obras locativas,
se requiere una comunicación por ESCRITO a la administración informando: Clase
de obra, duración de la misma, así como los datos personales de los
trabajadores.
CAPITULO
27: REUNIONES AREAS COMUNALES:
ARTICULO 58. Las reuniones de adolescentes, niños o
adultos en los parqueaderos y escaleras de las zonas de administración y zonas
comunes, están rotundamente prohibidas, igualmente en la zona de portería y
recepción.
ARTICULO 59. La zona de parqueadero es de uso exclusivo
para los vehículos, de tal forma, que los daños ocasionados por los niños,
niñas y adolescentes a los vehículos allí parqueados, producto de los juegos
con balones, bicicletas, patinetas y otros, serán directamente responsabilidad
de los padres del menor causante del daño, y, como tal, se deberá compensar o
retribuir lo dañado.
PARAGRAFO. A los padres que permitan que sus hijos
perturben la tranquilidad de los residentes con sus juegos o travesuras, se les
trasladara lo contemplado en el libro segundo, título I, capitulo II, numeral 5
del Código Nacional de Policía.
CAPITULO
28. SANCIONES PARA REUNIONES DE ASAMBLEA
GENERAL.
ARTICULO 60. La inasistencia de los propietarios o sus
representantes a la asamblea general de copropietarios, bien sea ordinaria o
extraordinaria, dará lugar a la sanción pecuniaria del
100% de la cuota de administración se realice o no la asamblea, la cual
deberá ser canceladas a mas tardar dentro de los (10) días siguientes de la celebración de la respectiva
reunión, so pena de aplicar la sanción moratoria previstos en el reglamento de
propiedad horizontal para cuota de administración. Dicha obligación será exigible aún por vía ejecutiva.
PARAGRAFO. Los propietarios podrán delegar a otro
propietario, uno por inmueble, para que los represente en la asamblea general,
bien sea ordinaria o extraordinaria, para tal efecto se elaborará un poder en
el cual se establecerán expresamente las facultades del representante.
El
presente documento se aprueba por el Consejo de Administración en su reunión
del día________________ según consta en el acta No.________ del 2.013 y
aprobado por la asamblea general en su reunión del día _________________ según consta en el acta No.
_____________ .
